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新聞新知:
html模版 珠江控股：北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的北京京糧股份有限公司股權與公司進行重大資產重組所涉及北京京糧股份有限公司股東全部權益價值評估報告 珠江控股：北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的北京京糧股份有限公司股權與公司進行重大資產重組所涉及北京京糧股份有限公司股東全部權益價值評估報告
北京中企華資產評估有限責任公司
北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的
北京京糧股份有限公司股權與海南珠江控股
股份有限公司進行重大資產重組
所涉及北京京糧股份有限公司
股東全部權益價值
評估報告
中 企華評報字(2017)第 1131 號
（共 1 冊， 第 1 冊）
北京中企華資產評估有限責任公司
二〇一七年六月 八 日
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
目 錄
資產評估師聲明 ................................ ......... 2評估報告摘要 ................................ ........... 3評估報告正文 ................................ ........... 5一、 委托方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者... 5二、 評估目的................................ ................ 14三、 評估對象和評估范圍................................ ...... 14四、 價值類型及其定義................................ ........ 15五、 評估基準日 ................................ .............. 15六、 評估依據................................ ................ 15七、 評估方法................................ ................ 19八、 評估程序實施過程和情況................................ .. 27九、 評估假設................................ ................ 30十、 評估結論................................ ................ 31十一、 特別事項說明................................ ............ 33十二、 評估報告使用限制說明................................ .... 35
十三、 評估報告日 ................................ .............. 35
評估報告附件 ................................ .......... 36
北京中企華資產評估有限責任公司 1
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評
估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集
的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相
應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單及未來經營、預測數據，由
委托方、被評估單位申報並經其簽章確認；委托方和被評估單位對所
提供資料的真實性、合法性、完整性負責 ，恰當使用評估報告是委托
方和相關當事方的責任。
三 、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關
系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存
在偏見 。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調
查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關
註，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行瞭查驗，並對已
經發現的問題進行瞭如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產
權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假
設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明
的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
北京中企華資產評估有限責任公司 2
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
評估報告摘要
重要提示
本摘要內容摘自評估報告正文，欲瞭解本評估項目的詳
細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。
北京中企華資產評估有限責任公司接受北京糧食集團有限責任公
司和海南珠江控股股份有限公司的委托，根據有關法律、法規和資產
評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用公認的評估方法，按
照必要的評估程序，對北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的北京
京糧股份有限公司 股權與海南珠江控股股份有限公司進行重大資產重
組所涉及的北京京糧股份有限公司股東全部權益在評估基準日的市場
價值進行瞭評估。現將評估報告摘要如下：
評估目的： 根據北京糧食集團有限責任公司董事會第二屆第九次
會議決議和海南珠江控股股份有限公司第七屆董事會第三十次會議決
議， 同意北京糧食集團有限責任公司以持有的北京京糧股份有限公司
股權與海南珠江控股股份有限公司可置出資產及債權的等值部分進行
置換 ，同時註冊成立新公司承接海南珠江控股股份有限公司置出資
產 ， 置入資產超過海南珠江控股股份有限公司 置出 資產部分， 海南珠
江控股股份有限公司 以非公開發行股份的方式向 北京糧食集團有限責
任公司 購買 ， 為此需對北京京糧股份有限公司 的股東全部權益價值進
行評估，為上述經濟行為提供價值參考依據。
評估對象：北京京糧股份有限公司的股東全部權益價值。
評估范圍：評估對象涉及的資產及負債的內容，包括流動資產、
長期股權投資、固定資產、無形資產和流動負債。
評估基準日： 2016 年 12 月 31 日
價值類型：市場價值
評估方法：資產基礎法和收益法
評估結論：本評估報告選用 收益法評估結果作為評估結論。具體
北京中企華資產評估有限責任公司 3
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
結論如下：
北京京糧股份有限公司評估基準日總資產賬面值為 190,669.29 萬
元；負債包括流動負債，總負債賬面值為 25,889.50 萬元；凈資產賬面
值為 164,779.79 萬元。
收益法評估後的股東全部權益價值為 245,751.43 萬元，增值額為
80,971.64 萬元，增值率為 49.14%。
本評估報告僅為評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，
評估結論的使用有效期限自評估基準日 2016 年 12 月 31 日起一年有
效。
評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條
件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
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京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的
北京京糧股份有限公司股權與海南珠江控股股份有限公司
進行重大資產重組
所涉及北京京糧股份有限公司
股東全部權益價值
評估報告正文
北京糧食集團有限責任公司：
海南珠江控股股份有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委托，根據有關
法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用 資產基礎法和 收益
法 ，按照必要的評估程序， 對北京糧食集團有限責任公司 擬以其持有
的北京京糧股份有限公司 股權與海南珠江控股股份有限公司進行重大
資產重組所 涉及的北京京糧股份有限公司 股東全部權益在 2016 年 12
月 31 日 的市場價值進行瞭評估。現將資產評估情況報告如下 ：
一、 委托方 、 被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用
者
本次評估的委托方為北京糧食集團有限責任公司 和海南珠江控股
股份有限公司 ， 被評估單位為 北京京糧股份有限公司 ， 業務約定書約
定的其他報告使用者包括 國傢法律、法規規定的評估報告使用者使
用 。
(一)委托方之一概況
企業名稱：北京糧食集團有限責任公司（簡稱“京糧集團” ）
住 所： 北京市西城區廣安門內大街 316 號
法定代表人：王國豐
註冊資本： 90,000 萬人民幣
經濟性質：有限責任公司 (國有獨資)
成立日期： 1999 年 06 月 11 日
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京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
營業期限： 1999 年 06 月 11 日至 2029 年 06 月 10 日
經營范圍：糧食收購 ； 代理倉儲貨物的財產保險、機動車險；糧
食儲存 、 加工、銷售 ； 物業管理；經濟信息咨詢 ； 自營和代理各類商
品及技術的進出口業務，但國傢限定公司經營或禁止進出口的商品及
技術除外（不另附進出口商品目錄）； 經營進料加工和“三來一補”業
務；經營對銷貿易和轉口貿易 。
企業概況：根據北京市人民政府京政函 [1999] 11 號《關於同意組
建北京糧食集團有限責任公司的批復》，京糧集團 為北京市人民政府
投資組建的國有獨資公司， 並於 1999 年 06 月 11 日取得北京工商行政
管理局核發的字 110000000442360 號企業法人營業執照，註冊資本為
90,000 萬元。
2009 年 6 月，根據北京市人民政府國有資產監督管理委員會京國
資[2009]70 號《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關於將首開集
團等 8 傢企業劃轉註入北京國有資本經營管理中心的通知》，將京糧
集團劃轉註入至北京國有資本經營管理中心，北京國有資本經營管理
中心持有京糧集團 100%股權。
京糧集團是一傢擁有糧油儲備、糧油貿易、糧油加工、商貿服
務、商業不動產五大產業板塊，培育瞭“古船”、“綠寶”、“火
鳥”、“古幣”、“小王子”等眾多知名品牌的大型國有獨資企業。
自 公司 成立以來，秉承“為民承重，興糧富國”的企業使命，全力保
障首都糧食安全，積極參與市場競爭，走出瞭一條創新發展的健康之
路，穩居全國糧油企業前三位，列入農業部發佈的“農業產業化國傢
重點龍頭企業名單”，是全國糧食行業具有市場競爭力、品牌影響
力、供應保障力、產業帶動力的知名企業，在首都糧食安全流通體系
中發揮著主渠道、主力軍、主載體的作用。
(二)委托方之二概況
企業名稱：海南珠江控股股份有限公司（簡稱“珠江控股”）
股票代碼： 000505.SZ
住 所： 海口市濱海大道珠江廣場帝豪大廈 29 層
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京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
法定代表人： 王春立
註冊資本： 42,674.54 萬人民幣
企業性質：股份有限公司（ 上市 、 國有控股 ）
成立日期： 1988 年 3 月 22 日
營業期限： 1988 年 3 月 22 日至 2025 年 9 月 20 日
經營范圍：工業投資；熱帶種植業（種子除外）； 房地產開發經
營；酒店投資與管理；物資供應；建築設備采購、租賃；建材、五金
交電（傢電三包）、傢俱、塑料、日用百貨、皮革、橡膠制品的銷售；
室內外裝修；車輛停放；高科技項目投資；電腦網絡投資； 通訊項目
投資；高新技術產品研制和開發應用；環保項目投資；投資咨詢 。
企業概況：海南珠江控股股份有限公司是根據海南省人民政府辦
公廳瓊府辦函（ 1992 ） 1 號、海南省人民銀行瓊銀（ 1992 ）市管字第 6
號文批準，於 1992 年 1 月 11 日由海南珠江實業公司重新註冊成立的
股份有限公司，重新註冊時公司發行股票總額 81,880,000 股，其中原
公司凈資產折股 60,793,600 股、新增發行股票 21,086,400 股，公司名稱
為海南珠江實業股份有限公司，控股母公司廣州珠江實業公司持股數
量為 36,393,600 股，占 總股本的 44.45%。
1992 年 12 月 ， 經中國人民銀行證管辦（ 1992 ）第 83 號文批準，
增發的 21,086,400 股在深圳證券交易所上市交易 。
1993 年 3 月，經海南省股份制試點領導小組辦公室瓊股辦函
（ 1993 ）028 號文和中國人民銀行深圳經濟特區分行深人銀復字（ 1993 ）
099 號函復， 珠江控股公司以原股本按 10 配 5 送 2 轉增增加股本，轉
增後股本為 139,196,000 股， 1993 年末 ， 控股股東廣州珠江實業總公司
持股數量為 48,969,120 股 ， 占 總股本的 35.18%。
1994 年 ， 按 10 送 10 轉增股本，轉增後股本總額為 278,392,000 股。
控股股東廣州珠江實業發展公司持股數量為 97,938,240 股，占 總股本
的 35.18%。
1995 年，經深證辦復（ 1995 ） 45 號及深證辦復（ 1995 ） 12 號文件
批準發行 50,000,000 股 B 股。以增發 B 股後的股本為基數按 10： 1.5 股
轉增股本，轉增後珠江控股公司股本為 377,650,800 股，控股母公司廣
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京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
州珠江實業總公司持股數量為 112,628,976 股，占 總股本的 29.82%。
1999 年，廣州珠江實業集團有限公司將 112,628,976 股全部轉讓給
北京市萬發房地產開發股份有限公司， 1999 年 6 月股權轉讓完成後，
北京市萬發房地產開發股份有限公司持有珠江控股公司 12,628,976
股，占珠江控股公司 股份總數的 29.82% ，成為 珠江控股公司控股股
東。
2000 年 1 月，根據海南省股份制企業辦公室瓊股辦[2000]1 號，公司名稱變更為海南珠江控股股份有限公司。
2006 年 8 月， 珠江控股公司股權分置改革方案實施，珠江控股公司 以 10 送 1.3 的比例向全體股東轉增股本，共轉增股本 49,094,604 股，原非流通股股東將轉增股份讓渡給流通 A 股股東，北京市萬發房地產開發股份有限公司代墊未明確表示意見的非流通股股東對價股份。轉增後股本總額為 426,745,404 股，控股股東北京市萬發房地產開發股份有限公司持股 107,993,698 股，占 25.31%。
2007 年 ， 非流通股股東海口寧廈經濟發展公司等向北京市萬發房地產開發股份有限公司償還股權分置對價 3,289,780 股。 2009 年 ， 非流通股股東河北證券有限責任公司等向北京市萬發房地產開發股份有限公司償還股權分置對價 1,196,000 股。 兩次償還後北京市萬發房地產開發股份有限公司合計持有珠江控股 112,479,478 股股份。
2010 年 ， 控股股東北京市萬發房地產 開發股份有限公司更名為北
京市萬發房地產開發有限責任公司 。
2016 年 8 月 ，根據國務院國有資產監督管理會員會《關於北京市萬發房地產開發有限責任公司協議轉讓所持海南珠江控股股份有限公司股份有關問題的批復》 （國資產權[2016]965 號）， 同意將北京市萬發房地產開發有限責任公司 所持有珠江控股股份協議轉讓給北京糧食集團有限責任公司 持有 。
截止評估基準日，海南珠江控股股份有限公司總股本為 42,674.54萬股，股權結構如下：
股份類別 持有股份數量 （萬股） 占總股本比例
北京糧食集團有限責任公司 11,247.95 26.36%
北京中企華資產評估有限責任公司 8
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
股份類別 持有股份數量 （萬股） 占總股本比例
社會公眾股 31,426.59 73.64%
合計 42,674.54 100.00%
(三) 被評估單位概況
企業名稱：北京京糧股份有限公司（ 簡稱“京糧股份” ）
住 所： 北京市朝陽區東三環中路 16 號京糧大廈 15 層
法定代表人：王國豐
註冊資本： 97500 萬元
公司類型： 其他股份有限公司 (非上市)
成立日期： 2010 年 12 月 29 日
營業期限： 2010 年 12 月 29 日 至長期
發證機關：北京市工商行政管理局
經營范圍：投資及資產管理； 企業管理； 貨物進出口 ； 技術進出口 ； 代理進出口 ； 銷售油脂油料、 食品 。
1.企業概況： 2010 年 12 月，根據北京市人民政府國有資產監督管
理委員會《關於北京糧食集團有限責任公司重組改制並發起設立北京
京糧股份有限公司的批復》、 《關於北京京糧股份有限公司（籌）國有
股權管理有關問題的批復》， 由北京糧食集團有限責任公司 、 北京國有
資本經營管理中心 、 國開金融有限責任公司、鑫牛潤瀛（天津）股權
投資基金合夥企業（有限合夥）於 2010 年 12 月 29 日 發起設立的股份
有限公司 。
北京京糧股份有限公司註冊資本為 97500 萬元 ， 公司註冊資本由全體股東分兩期於 2011 年 12 月 28 日之前繳足。首期出資全部為貨幣資金，各發起人按照 65%的比例將出資折為北京京糧股份有限公司的股本，實際出資額超過認繳股本的部分計入資本公積金。首期出資額為 79,827.53 萬元，按照 65%的比例折合註冊資本 51,888.00 萬元，其餘27,939.53 萬元轉入資本公積，上述出資已經天健正信會計師事務所有限公司出具的天健正信驗（ 2010 ）綜字第 010159 號驗資報告予以驗證；第 二期出資 額為 70,172.47 萬元，按照 65% 的比例折合註冊資本45,612.00 萬元，其餘 24,560.47 萬元轉入資本公積，上述出資已經天健正信會計師事務所有限公司出具的天健正信驗（ 2011 ）綜字第 010080號驗資報告予以驗證。 其中 北京糧食集團有限責任公司出資 額 為65,325.00 萬元，占註冊資本的 67.00%，出資方式為貨幣資金、實物資產、商標權、 土地使用權、股權，中資資產評估有限公司已對北京糧食集團有限責任公司出資所涉及 的房屋及建築物、土地使用權、商標權、股權進行瞭評估，並出具瞭中資評報（ 2010 ） 238 號資產評估報告；北京國有資本經營管理中心出資額 為 16,575.00 萬元，占註冊資本的 17.00% ，出資方式為貨幣資金；國開金融有限責任公司出資額 為7,800.00 萬元，占註冊資本的 8.00%，出資方式為貨幣資金；鑫牛潤瀛（天津）股權投資基金合夥企業（有限合夥）出資額 為 7,800.00 萬元，占註冊資本的 8.00%，出資方式為貨幣資金。
北京中企華資產評估有限責任公司 9
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
2.截至評估基準日，公司股權結構如下：
單位金額：萬元
發起人名稱 認購股份 認購比例 出資方式 認購的股份數
貨幣 20,944.00
股權 34,465.00
北京糧食集團有限責任公司 65,325.00 67% 商標 3,547.00
土地使用權 2,620.00
實物 3,749.00
北京國有資本經營管理中心 16,575.00 17% 貨幣 16,575.00
國開金融有限責任公司 7,800.00 8% 貨幣 7,800.00
鑫牛潤瀛（天津）股權投資 7,800.00 8% 貨幣 7,800.00
基金合夥企業（有限合夥）
合計 97,500.00 100.0% - 97,500.00
北京中企華資產評估有限責任公司 10
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
3.京糧股份及下屬子公司 股權結構圖如下：
4.近幾年資產、財務、經營狀況
近幾年來的財務狀況如下表（單戶口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31
流動資產 207,501.37 205,432.47 162,858.81 日46,874.76
長期股權投資 110,993.56 111,651.75 140,827.04 129,370.47
固定資產 5,282.47 5,016.14 6,972.38 6,642.57
無形資產 8,665.41 8,309.57 8,141.88 7,781.49
資產總計 332,442.81 330,409.93 318,800.11 190,669.29
流動負債 181,404.81 178,880.81 156,906.21 25,889.50
非流動負債 - - -
負債合計 181,404.81 178,880.81 156,906.21 25,889.50-
凈資產 151,038.00 151,529.12 161,893.90 164,779.79
近幾年的經營業績如下表（單戶口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
一、營業收入 18,850.44 10,656.6 34,125.26 16,913.30
減：營業成本 17,659.94 9,878.825 31,580.02 14,158.45
北京中企華資產評估有限責任公司 11
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
營業稅金及附加 22.40 123.66 79.41 78.32
銷售費用 319.19 150.72 768.87 287.60
管理費用 2,332.77 2,473.78 3,540.56 2,656.98
財務費用 1,621.08 -22.51 54.23 -388.56
資產減值損失 - 76.78 -20.00 3.31
加：投資收益 3,072.10 2,960.25 15,528.86 3,000.17
二、營業利潤 -32.85 935.65 13,651.03 3,117.37
加：營業外收入 101.89 1.89 44.85 1.19
減：營業外支出 - 0.95 828.57 -
三、利潤總額 69.04 936.59 12,867.30 3,118.56
減:所得稅費用 -26.23 - - -
四、凈利潤 95.27 936.59 12,867.30 3,118.56
近幾年來的財務狀況如下表（合並口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31
流動資產 459,960.66 478,872.81 304,367.54 150,707.00日
可供出售金融資產 1,322.97 2,310.52 2,671.16 -
長期股權投資 11,745.37 11,335.98 12,637.28 13,759.87
投資性房地產 - - 3,156.43 3,024.53
固定資產 112,658.66 108,652.38 131,004.28 128,830.06
在建工程 3,930.19 11,918.98 987.51 3,124.12
無形資產 26,153.93 25,570.11 41,358.99 39,951.04
商譽 - - 19,139.44 19,139.44
長期待攤費用 1,749.76 2,253.16 2,408.35 2,699.88
遞延所得稅資產 1,136.14 1,343.68 1,993.39 657.67
其他非流動資產 - - 1,023.50 293.76
資產總計 618,657.68 642,257.61 520,747.87 362,187.37
流動負債 368,928.90 403,044.10 265,459.16 96,172.67
非流動負債 65,894.80 45,946.08 27,271.25 16,352.67
負債合計 434,823.70 448,990.18 292,730.41 112,525.33
凈資產 183,833.97 193,267.42 228,017.46 249,662.04
其中：歸屬於母公司 160,658.09 168,500.29 179,284.07 196,715.46
所有者權益
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近幾年的經營業績如下表（合並口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年推薦度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
一、營業收入 1,275,432.00 1,269,737.26 1,369,223.91 775,435.07
減：營業成本 1,212,375.46 1,202,663.43 1,311,174.36 714,166.02
營業稅金及附加 755.74 968.32 1,006.16 1,911.83
銷售費用 18,803.43 25,148.05 23,880.13 19,557.47
管理費用 18,059.76 18,904.51 23,680.24 19,179.25
財務費用 21,194.66 11,316.77 10,105.99 2,291.83
資產減值損失 119.64 123.90 479.23 799.69
加：公允價值變動收益 1,012.56 -3,248.07 2,735.76 3,597.53
加：投資收益 3,019.47 -3,794.31 12,941.95 4,031.26
二、營業利潤 8,155.34 3,569.90 14,575.51 25,157.79
加：營業外收入 4,470.43 15,387.25 7,488.87 7,556.60
減：營業外支出 58.99 439.96 3,634.78 1,981.68
三、利潤總額 12,566.78 18,517.19 18,429.59 30,732.70
減:所得稅費用 2,988.87 4,969.66 3,540.76 7,141.57
四、凈利潤 9,577.91 13,547.53 14,888.83 23,591.13
其中： 歸屬於母公司所 6,787.79 11,956.28 13,066.40 18,510.25
有者的凈利潤
評估基準日的財務報表已經立信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表瞭標準無保留意見的審計報告，審計報告號為信會師報字[2017]第 ZB24014 號 ； 2015 年度 、 2014 年度 、 2013 年度 的財務報表 已經立信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表瞭 標準無保留 意見的審計報告 ， 審計報告號為信會師報字[2016]第 224753 號 。
5.委托方與被評估單位之間的關系
本次評估的委托方為北京糧食集團有限責任公司和海南珠江控股股份有限公司，被評估單位為北京京糧股份有限公司， 北京糧食集團有限責任公司是北京京糧股份有限公司的控股股東，持有其 67%股權，海南珠江控股股份有限公司 與 北京京糧股份有限公司 在評估基準日隸屬於北京糧食集團有限責任公司 同一控制下的企業。
(四)業務約定書約定的其他評估報告使用者
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其他評估報告使用者為國傢法律、法規規定的評估報告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。
二、 評估目的
根據北京糧食集團有限責任公司董事會第二屆第九次會議決議和海南珠江控股股份有限公司第七屆董事會第三十次會議決議，同意北京糧食集團有限責任公司以持有的北京京糧股份有限公司股權與 海南珠江控股股份有限公司可置出資產及債權的等值部分進行置換，同時註冊成立新公司承接海南珠江控股股份有限公司置出資產 ， 置入資產超過海南珠江控股股份有限公司 置出 資產部分， 海南珠江控股股份有限公司 以非公開發行股份的方式向 北京糧食集團有限責任公司 購買 ，為此需對北京京糧股份有限公司 的股東全部權益價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考依據。
三、 評估對象和評估范圍
(一) 評估對象
根據本次評估目的，評估對象是北京京糧股份有限公司的股東全部權益價值。
(二) 評估范圍
評估范圍是北京京糧股份有限公司的全部資產及負債。評估范圍內的資產包括流動資產、長期股權投資、固定資產、無形資產， 總資產賬面價值為 190,669.29 萬元；負債包括流動負債，總負債賬面值為25,889.50 萬元；凈資產賬面值為 164,779.79 萬元 。
其中， 長期股權投資共 9 傢， 屬於控股的有 7 傢，非控股的 2傢。長期股權投資 明細如下：
單位金額：萬元
序號 被投資單位名稱 投資日期 持股比例 核算方法 賬面值
1 北京京糧油脂有限公司 2010-3 100% 成本法 1,254.45
2 北京古船油脂有限責任公司 2003-4 100% 成本法 13,267.44
3 北京艾森綠寶油脂有限公司 1993-12 100% 成本法 6,512.44
4 北京古船面包食品有限公司 2007-9 100% 成本法 7,882.86
5 北京天維康油脂調銷中心有限公司 1998-12 100% 成本法 660.61
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序號 被投資單位名稱 投資日期 持股比例 核算方法 賬面值
6 京糧(天津)糧油工業有限公司 2009-8 70% 成本法 40,078.54
7 浙江小王子食品股份有限公司 2015-8 51.008% 成本法 45,954.25
8 北京正大飼料有限公司 1984-12 50% 權益法 4,737.84
9 中儲糧(天津）倉儲物流有限公司 2011-11 30% 權益法 9,022.02
委托評估對象和評估范圍與本次經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，已經立信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具瞭標準無保留意見的審計報告。
四、 價值類型及其定義
根據評估目的，確定本次評估對象的價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、 評估基準日
本項目評估基準日是 2016 年 12 月 31 日。
評估基準日的選取是委托方根據本項目的實際情況、評估基準日盡可能接近經濟行為的實現日，盡可能減少評估基準日後的調整事項等因素後確定的。
六、 評估依據
(一) 經濟行為依據
1. 《 北京糧食集團有限責任公司 董事會第二屆第九次會議決
議》；
2. 《海南珠江控股股份有限公司 第七屆董事會第三十次會議決
議》；
3. 北京中企華資產評估有限責任公司與 委托方簽訂的《資產評估
業務約定書》。
(二) 法律法規依據
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1. 《中華人民共和國資產評估法》（ 2016 年 7 月 2 日第十二屆全
國人大常委會第二十一次會議通過，自 2016 年 12 月 1 日起實施）；
2. 《中華人民共和國公司法》（ 2013 年 12 月 28 日第十二屆全國
人民代表大會常務委員會第六次會議通過 ）；
3. 《中華人民共和國證券法》（ 2014 年 8 月 31 日第十二屆全國人
民代表大會常務委員會第十次會議通過 ）；
4. 《中華人民共和國企業所得稅法》（ 2007 年 3 月 16 日第十屆全
國人民代表大會第五次會議通過）；
5. 國務院 91 號令《國有資產評估管理辦法》（ 1991 年）；
6. 原國傢國有資產管理局發佈的國 資辦發[1992]36 號《國有資產
評估管理辦法施行細則》；
7. 《中華人民共和國企業國有資產法》（ 2008 年 10 月 28 日第十
一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過）；
8. 《企業國有資產監督管理暫行條例》（中華人民共和國國務院
令第 378 號）；
9. 國資委、財政部第 3 號令《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》
（ 2003 年 12 月 31 日）；
10. 國務院國資委第 12 號令《企業國有資產評估管理辦法》（ 2005
年 8 月 25 日）；
11. 《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國
資委產權[2006]274 號）；
12. 《關於企業國有產權轉讓有關事項的通知》（國務院國資委國
資產權發[2006]306 號）；
13. 《財政部、國傢稅務總局關於全國實施增值稅轉型改革若幹
問題的通知》（財稅[2008]170 號）；
14. 《北京市企業國有資產評估管理暫行辦法》的通知（京國資
發[2008]5 號）；
15. 《北京市企業國有資產評估核準項目評審管理暫行規定》的
通知（京國資發[2012]32 號）；
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16. 關於印發《企業國有資產評估項目備案工作指引》的通知（國
資發產權[2013]64 號）；
17. 《 關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 》 （財稅
[2016]36 號）；
18. 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國傢
稅務總局令第 50 號）；
19. 關於印發《關於規范上市公司國有股東行為的若幹意見》的
通知（國資發產權[2009]123 號）；
20. 《關於規范國有股東與上市公司進行資產重組有關事項的通
知》（國資發產權[2009]124 號）；
21. 《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委、財政部
令第 32 號）；
22. 《上市公司重大資產重組管理辦法》；
23. 《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（ 2006 年 12 月
30 日國務院第 163 次常務會議通過）；
24. 《城鎮土地估價規程》（ GB/T 18508-2014 ）；
25. 《城鎮土地分等定級規程》 (GB/T18507-2014)；
26. 《企業會計準則——基本準則》（ 2014 年）。
(三) 評估準則依據
1. 《資產評估準則——基本準則》（財企[2004]20 號）；
2. 《資產評估職業道德準則——基本準則》（財企[2004]20 號）；
3. 《資產評估準則——評估程序》（中評協[2007]189 號）；
4. 《資產評估準則——工作底稿》（中評協[2007]189 號）；
5. 《資產評估準則——不動產》（中評協[2007]189 號）；
6. 《資產評估準則——機器設備》（中評協[2007]189 號）；
7. 《資產評估準則——無形資產》（中評協[2008]217 號）；
8. 《資產評估準則——評估報告》（中評協[2011]230 號）；
9. 《資產評估準則——業務約定書》（中評協[2011]230 號）；
10. 《資產評估準則——企業價值》（中評協[2011]227 號）；
11. 《商標資產評估指導意見》 (中評協[2011]228 號)；
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12. 《資產評估職業道德準則——獨立性》 (中評協[2012]248 號)；
13. 《資產評估準則——利用專傢工作》 (中評協[2012]244 號)；
14. 《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189 號）；
15. 《企業國有資產評估報告指南》（中 評協[2011]230 號）；
16. 《評估機構業務質量控制指南》（中評協[2010]214 號）；
17. 《註冊資產評估師關註評估對象法律權屬指導意見》 (會協
[2003]18 號)。
(四) 權屬依據
1. 國有資產產權登記證；
2. 房屋所有權證；
3. 國有土地使用權證；
4. 機動車行駛證；
5. 設備購置發票；
6. 其他有關產權證明。
(五) 取價依據
1. 評估基準日銀行存貸款基準利率及外匯匯率；
2. 《房屋完損等級及評定標準》原城鄉建設環境保護部 (城住字
[1984]第 678 號)；
3. 《機動車強制報廢標準規定》 (商務部、發改委、公安部、環境
保護部令 2012 年第 12 號，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
4. 《機電產品報價手冊》；
5. 企業提供的以前年度的財務報表、審計報告；
6. 企業有關部門提供的未來年度經營計劃、措施等；
7. 評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；
8. 與此次資產評估有關的其他資料。
(六) 其他參考依據
1. 北京京糧股份有限公司 提供的資產清單和評估申報表；
2. 立信 會計師事務所（特殊普通合夥） 出具的 評估基準日標準
無保留意見審計報告 ， 審超省錢計報告號為 信會師報字[2017]第 ZB24014 號 ；
3. 北京中企華資產評估有限責任公司信息庫 。
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七、 評估方法
企業價值評估的基本方法主要有收益法、市場法和資產基礎法。
企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確
定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現法
和現金流量折現法。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者
可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用
的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的
資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，
確定評估對象價值的評估方法。
《資產評估準則——企業價值》規定，註冊資產評估師執行企業
價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集
情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產基礎法三種資產評估基
本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產評估基本方法。
根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條
件，以及三種評估基本方法的適用條件， 評估人員 對北京京糧股份有
限公司 經營現狀、經營計劃及發展規劃的瞭解，以及對其所依托的相
關行業進行瞭 分析 ，具備采用收益法評估的條件。同時，由於被評估
企業有完備的財務資料和資產管理資料可以利用，資產的再取得成本
的有關數據和信息來源較廣，也滿足采用 資產基礎法 的條件。 另外 ，
采用市場法的前提條件是存在一個發育 成熟、 公平活躍的公開市場，
且市場數據比較充分，在公開市場上有可比的交易案例。由於我國產
權交易市場發育不盡完全， 且與 被評估單位類似交易的可比案例來源
較少 ，因此，市場法不適用於本次評估。
通過以上分析，本次評估采用收益法和資產基礎法 。
(一) 收益法
本次評估采用未來收益折現法中的企業自由現金流模型，具體如
下：
股東全部權益價值=企業整體價值－付息債務價值
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1.企業整體價值
企業整體價值是指股東全部權益價值和付息債務價值之和。根據
被評估單位的資產配置和使用情況，企業整體價值的計算公式如下：
企業整體價值=經營性資產價值+溢餘資產價值+長期股權投資價
值+非經營性資產負債價值
(1)經營性資產價值
企業自由現金流量=稅後凈利潤 +折舊與攤銷 +利息費用 (扣除稅務
影響後)-資本性支出 -凈營運資金變動
經營性資產價值的計算公式為：
其中： P ——評估基準日的企業經營性資產價值
Fi——企業未來第 i 年預期自由現金流量
Fn——永續期預期自由現金流量
r ——折現率
i ——收益期計算年
n ——預測期
其中，折現率(r)采用加權平均資本成本估價模型(WACC)確定。
WACC 模型可用下列數學公式表示：
WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
其中： ke—— 權益資本成本
E—— 權益資本的市場價值
D—— 債務資本的市場價值
kd——債務資本成本
t——所得稅率
計算權益資本成本時，我們采用資本資產定價模型 (CAPM) 。
CAPM 模型是普遍應用的估算投資者收益以及股權資本成本的辦法。
CAPM 模型可用下列數學公式表示：
ke=rf1+β×MRP+rc
其中 :rf1 ——無風險利率
Β ——權益的系統風險系數
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MRP——市場風險溢價
rc——企業特定風險調整系數
(2)溢餘資產價值
溢餘資產是指評估基準日超過企業生產經營所需，評估基準日
後企業自由現金流量預測不涉及的資產。溢餘資產單獨分析和評估。
(3)長期股權投資價值
長期股權投價值是指北京京糧股份有限公司 控股和參股的公司 ，
共計 9 傢 ， 包括控股型公司 7 傢 ，非控股型公司 2 傢。
(4)非經營性資產、負債價值
非經營性資產、負債是指與被評估單位生產經營無關的，評估
基準日後企業自由現金流量預測不涉及的資產與負債。非經營性資
產、負債單獨分析和評估。
2.付息債務價值
付息債務是指評估基準日被評估單位需要支付利息的負債。付息
債務以核實後的賬面值作為評估值。
(二) 資產基礎法 （整體介紹 ）
1． 流動資產
評估范圍內的流動資產主要包括貨幣資金、應收票據、應收賬款、
預付款項、應收利息、其他應收款、 存貨和其他流動資產。
(1) 貨幣資金，包括庫存現金和銀行存款，通過現金盤點、核實
銀行對賬單、銀行函證等，以核實後的價值確定評估值。 其中 外幣資
金按評估基準日的 國傢外匯牌價折算為人民幣值。
(2) 應收票據，評估人員通過核查賬簿、原始憑證，對經濟內容、
形成原因及結算單位信用狀況等進行分析和瞭解，同時對是否存在利
息進行核實，以核實後的賬面值確定評估值。
(3) 對於應收款項(應收賬款、其他應收款)，評估人員通過核查賬
簿、原始憑證，在進行經濟內容和賬齡分析的基礎上，通過個別認定
法及賬齡分析法相結合，綜合分析應收款項的可收回金額及未來可收
回金額的評估風險損失確定應收款項的評估值。 其中 外幣資金按評估
基準日的 國傢外匯牌價折算為人民幣值。
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(4) 預付賬款，根據所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值
確定評估值。對於能夠收回相應貨物的或權利的，按核實後的賬面值
作為評估值。
(5) 應收利息， 評估人員通過核實存款項目的本金、存款類型、
計息起始日及利率等因 素，根據合同中的本金、計息期及利率等已核
實無誤後的賬面值作為評估值。
(6) 外購原材料、輔助材料等 ，根據清查核實後的數量乘以現行
市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其他合
理費用，得出各項資產的評估值。對其中失效、變質、殘損、報廢、
無用的，根據技術鑒定結果和有關憑證，通過分析計算，扣除相應貶
值額（保留變現凈值）後，確定評估值。
(7) 庫存商品 或 產成品 ， 對於 貿易企業 而言 ，按核實後的 數量乘
以現行市場購買價確定評估值；對於生產 型企業而言， 根據該產品市
場銷售情況決定是否加上適當的利潤。對於十分暢銷的產品，根據其
出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值；對於正常銷售的
產品，根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅
後凈利潤確定評估值；對於勉強能銷售出去的產品，根據其出廠銷售
價格減去銷售費用、全部稅金和稅後凈利潤確定評估值；對於滯銷、
積壓、降價銷售產品，根據其可變現凈值確定評估值。
(8) 其他流動資產 ， 評估人員查閱相關合同、核對明細賬，以核
實後的賬面價值確認評估值。
2． 長期股權投資
由於北京京糧股份有限公司屬於控股型公司，下設二級長期股權
投資單位為 9 傢，其中 7 傢為實質控制型公司， 2 傢為參股型公司。
對於全資、控股的長期投資，評估人員對被投資企業采用資產基
礎法和收益法兩種方法進行評估， 並按評估後的股東全部權益價值乘
以股權比例確定基準日價值。
對於參股型的長期投資，且不具有實質控制權的單位，本次評估
按基準日被投資方提供的資產負債表中凈資產乘以股權比例確定價
值。
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3． 房屋建築物
本次對 生產型企業的房屋建築物采用重置成本法。
重置成本法 ：
（ 1 ） 房屋建築物重置全價的確定
重置全價=含稅建安綜合造價+前期及其他費用 +資金成本-可抵扣
增值稅
①對於大型、價值高、重要的建(構)築物，根據各地執行的定額
標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和各安裝工程費用，並
計算出建築安裝工程總造價。
②對於價值量小、結構簡單的建(構)築物采用單方造價法確定其
建安綜合造價。
③根據行業標準和地方相關行政事業性收費規定，確定前期及其
他費用。根據基準日貸款利率和該類別建築物的正常建設工期，確定
資金成本，最後計算出重置全價。
（ 2 ） 綜合成新率的確定
綜合成新率按照以下公式確定：
綜合成新率=尚可使用年限/( 已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限根據評估范圍內房屋建築物經濟耐用年限和已
使用年限，結合現場勘查、房屋建築物歷年更新改造情況、房屋維護
狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對象能否有繼續
使用功能為前提，以基礎和主體結構的穩定性和牢固性為主要條件，
而裝修和配套設施隻有在基礎和主體結構能繼續使用的前提下計算其
新舊程度，並且作為修正基礎和主體結構成新率的輔助條件。
（ 3 ） 評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
4． 機器設備
根據本次設備的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，
主要采用重置成本法評估。
(1)重置成本法
機器設備評估主要采用重置成本法。公式為：
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設備評估值=設備重置全價×綜合成新率
1)重置全價的確定
本次評估范圍中的機器設備，重置全價一般包括設備購置價、運
雜費。對於符合增值稅抵扣條件的，設備重置全價應該扣除相應的增
值稅。設備重置全價計算公式如下：
設備重置全價=設備購置價+運雜費-可抵扣的增值稅
①購置價
主要是通過向生產廠傢咨詢評估基準日市場價格，或參考評估基
準日近期同類設備的合同價確定購置價；對於小型設備主要是通過查
詢評估基準日的市場報價信息確定購置價。
②運雜費
運雜費是指設備在運輸過程中的運輸費、裝卸搬運費及其他有關
的各項雜費。若設備購置價中包含運雜費，則不在單獨考慮；否則參
考國內運雜費計算，公式如下：
運雜 費=設備購置價×運雜費率
③可抵扣的增值稅
對於符合增值稅抵扣條件的設備，計算出可抵扣的增值稅。
車輛重置全價=含稅購置價+含稅購置價×購置稅稅率/(1+增值稅
稅率)+其它費用 -可抵扣進項稅額
2)綜合成新率的確定
①對於專用設備和通用機器設備，主要依據設備經濟壽命年限、
已使用年限，通過對設備使用狀況、技術狀況的現場勘察瞭解，確定
其尚可使用年限，然後按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+ 已使用年限)×100%
②對於電子設備、 辦公設備等小型設備，主要依據其經濟壽命年
限來確定其綜合成新率；對於大型的電子設備還參考其工作環境、設
備的運行狀況等來確定其綜合成新率。計算公式如下：
年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限
×100%
③依據最新頒佈的機動車強制報廢標準規定，以車輛行駛裡程、
使用年限兩種方法根據孰低原則來確定理論成新率。理論成新率取兩
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種方法計算成新率的較低值。其中，經濟壽命年限以規定中的“強制
報廢年限”為準，對沒有強制報廢年限的車輛，采用尚可使用年限法，
總使用年限一般按 15 年考慮，接近或超過 15 年的根據實際尚可使用
年限與已使用年限之和考慮；經濟行駛裡程以規定中的“引導報廢裡
程”為準。確定理論成新率後 ， 再結合現場勘察情況進行調整。若勘
查結果與理論成新率一致，不做調整，反之。公式為：
使用年限成新率=(經濟壽命年限- 已使用年限)/經濟使用年限
×100%
或者使用年限成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可使用年
限） ×100%
行駛裡程成新率=(經濟行駛裡程- 已行駛裡程)/經濟行駛裡程
×100%
綜合成新率=理論成新率×調整系數
3)評特價估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
5． 無形資產-土地使用權
根據《城鎮土地估價規程》，土地使用權通行的估價方法有市場
比較法、收益還原法、假設開發法、成本逼近法、基準地價系數修正
法等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規程，根據當地地產市
場發育情況並結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估
價方法。本次評估根據不同地區的具體情況， 分別 選用瞭市場比較法、
基準地價系數修正法等。
市場比較法在求取土地使用權價值時，根據替代原則，將待估宗
地與較近時期內已經發生瞭交易的類似宗地實例加以比較對照，並依
據後者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因
素等差別，修正得出評估對象在評估期日價值的一種方法。其公式為：
待估宗地價格＝比較實例宗地價格
× (待估宗地交易情況指數/ 比較實例交易情況指數)
× ( 比較實例交易日期地價指數/待估宗地評估期日地價指數)
× (待估宗地區域因素條件指數/ 比較實例區域因素條件指數)
× (待估宗地個別因素條件指數/ 比較實例個別因素條件指數)
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基準地價系數修正法是指在求取一宗待估宗地價格時，根據當地
基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地
地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、
土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等，確定修正系數，
修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。
其他無形資產的評估方法：本次評估范圍內的其他無形資產主要
為企業外購的 軟件系統等。對於評估基準日市場上有銷售且無升級版
本的外購軟件，按照同類軟件評估基準日市場價格確認評估值。對於
目前市場上有銷售但版本已經升級的外購軟件，以現行市場價格扣減
軟件升級費用確定評估值。
6． 無形資產-商標使用權
根據無形資產的價值類型、特點、評估目的以及外部市場環境等
情況，本次商標權價值的估算采用收益現值法。
由於商標權的歷史成本具有不完整性、弱對應性及虛擬性的特點，
采用成本法確定的無形資產價值不能真實反映其內在價值。市場法的
使用需要有一個充分發育活躍的交易市場，選取的參照項目與被評估
資產的經濟指標、技術特征具有可比性，同時資料是可收集到的。本
次評估范圍內的類似可比案例非常少，且難以 到收集充分市場信息，
不具備采用市場法的條件。因此，本次評估采用收益法。
采用收益現值法對資產進行評估時所確定的資產價值，是指為獲
得該項資產以取得預期收益的權利而支付的貨幣總額。即資產的評估
價值與資產的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力
越強，價值也就越大。
按照前述評估思路，評估模型如下：
式中： P商 ——商標權評估值
Ft——商標產品未來各年預期收益額
Fo——永續年商標產品預期收益額
n——經濟年限
t——序列年期
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i——折現率
β ——分成率
7． 長期待攤費用
長期待攤費用，評估人員首先查驗其合法性、合理性和真實性，
瞭解費用支出和攤餘情況。對於核實無誤的、基準日以後尚存資產或
權利的長期待攤費用，在核實受益期和受益額無誤的基礎上按尚存受
益期確定評估值；對於尚存資產和權利的長期待攤費用，其所形成的
資產或權利已在其他資產中反映的，評估為零；對於無尚存資產或權
利的長期待攤費用，評估值為零。
8． 遞延所得稅資產
遞延所得稅資產主要是由於企業按會計制度要求計提的和按稅法
規定允許抵扣的減值準備不同而形成的應交所得稅差額。
本次評估是在審計後的賬面值基礎上，對企業各類準備計提的合
理性、遞延稅款借項形成及計算的合理性和正確性進行瞭調查核實。
經核實遞延所得稅資產金額計算無誤，確認其賬面值為評估值。
9． 負債
負債包括短期借款、應收賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交
稅費 、其他應付款。評估人員根據企業提供的各項目明細表及相關財
務資料，對賬面值進行核實，以企業實際應承擔的負債確定評估值。
八、 評估程序實施過程和情況
評估人員於 2017 年 5 月 10 日至 2017 年 6 月 8 日對納入此次評估
范圍內的資產和負債進行瞭評估。主要評估程序實施過程和情況如下 ：
(一) 接受委托
2017 年 5 月 8 日，我公司與委托方就評估目的、評估對象和評估
范圍、評估基準日等評估業務基本事項，以及各方的權利、義務等達
成協議，並與委托方協商擬定瞭相應的評估計劃 。
(二) 前期準備
1. 擬定評估計劃
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針對本項目的特點，為瞭保證質量、統一評估方法和參數，結合
以往從事同類企業評估工作的經驗，擬定瞭《資產評估計劃 》 。
2. 組建評估團隊
根據評估范圍內的資產情況、資產分佈等具體特點，我公司成立
瞭評估現場工作小組，配備相關專業評估人員，分別負責流動資產、
房屋建築物、機器設備、土地使用權及收益法的評估。
3. 項目 培訓
為使被評估單位的財務與資產管理人員理解並做好資產評估材料
的填報工作，確保評估申報材料的質量，我公司對被評估單位相關人
員進行瞭 培訓指導 ，並派專人對資產評估材料填報中碰到的問題進行
解答。
(三) 資產核實
根據被評估單位提供的評估申報資料，評估人員對申報的全部資
產和負債進行瞭必要的清查、核實，對企業財務、經營情況進行系統
調查。
1.實物資產清查過程
(1)指導企業相關的財務與資產管理人員 在資產清查的基礎上，按
照評估機構提供的“資產評估明細表”、 “資產調查表”、 “資料清單”及
其填寫要求，進行登記填報，同時收集評估范圍內資產的產權歸屬證
明文件、工程合同資料、決算資料和反映性能、狀態、經濟技術指標
等情況的文件資料。
(2)審查和完善各單位提供的資產評估明細表
評估人員通過查閱有關資料，瞭解涉及評估范圍內具體對象的詳
細狀況。然後，審查各類資產評估明細表，檢查有無填列不全、資產
項目不明確現象，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查資產評估明細
表有無漏項等，根據調查核實的資料，對評估明細表進行完善。
(3)現場實地勘察
根據資產評估明細表，評估人員對企業申報的房屋建築物、 機器
設備進行盤點和現場勘察。針對不同的資產性質及特點，采取不同的
勘察方法。
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1)房屋建築物 的核實：評估人員對房屋建築物進行現場勘察，查
閱瞭主要房屋建築物的 權屬情況、使用情況、 建造或者購房合同 、周
邊環境及周邊交易情況等，根據房屋的技術狀況和檢修記錄填寫房屋
現場勘察記錄表。
2)設備類資產的核實：評估人員對機器設備查閱瞭主要設備的運
行日志、大修理和技改等技術資料和文件，並通過與設備管理人員和
操作人員的廣泛交流，瞭解設備的購置日期、產地、各項費用的 支出
情況，查閱設備的運行和故障記錄，填寫設備現場勘察記錄等，對重
要的專用設備，在企業專業人員的配合下，進行瞭現場勘察。
(4)補充、修改和完善資產評估明細表
根據現場實地勘察結果，進一步完善資產評估明細表，以做到
“表”、 “實”相符。
(5)查驗產權證明文件資料
對評估范圍內的房屋建築物、土地使用權、車輛、商標等產權資
料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況，提請企業
核實後出具相關說明。
(6)請企業有關業務人員協助對往來款、銀行存款的函證，以及對
企業主要設備向供貨方進行價格詢證等。
2.現場盡職調查
評估人員通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與
管理層訪談對企業的經營業務進行調查，主要內容如下：
(1) 瞭解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權
益資本變化的原因；
(2) 瞭解企業歷史年度生產銷售情況及其變化，分析銷售收入變化
的原因；
(3) 瞭解企業歷史年度主營成本的構成及其變化；
(4) 瞭解企業主要的產品構成，分析各業務對企業銷售收入的貢獻
情況；
(5) 瞭解企業歷史年度利潤情況，分析利潤變化的主要原因；
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(6)收集瞭解企業各項生產指標、財務指標，分析各項指標變動原
因；
(7) 瞭解企業未來年度的經營計劃、投資計劃等；
(8) 瞭解企業的稅收及其他優惠政策；
(9)收集企業所在行業的有關資料，瞭解行業現狀、區域市場狀況
及未來發展趨勢；
(10) 瞭解企業的溢餘資產和非經營性資產的內容及其資產狀況。
(四) 資料收集
評估人員根據評估項目的具體情況進行瞭評估資料收集，包括直
接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方及被評估單位等相關當事
方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取
的資料，並對收集的評估資料進行瞭必要分析、歸納和整理，形成評
定估算的依據。
(五) 評定估算
評估人員針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取
相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成瞭初步評估結論。項
目負責人對各類資產的初步評估結論進行匯總，撰寫並形成評估報告
草稿。
(六) 內部審核
根據我公司評估業務流程管理辦法規定，項目負責人在完成評估
報告草稿一審後形成評估報告初稿並提交公司內部審核。項目負責人
在內部審核完成後，形成評估報告征求意見稿並提交客戶征求意見，
根據反饋意見進行合理修改後形成評估報告正式稿並提交委托方。
九、 評估假設
本評估報告分析估算采用的假設條件如下：
（一） 一般假設
1. 假設評估基準日後被評估單位持續經營；
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2. 假設評估基準日後國傢宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政
策無重大變化；
3. 假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策
性征收費用等評估基準日後不發生重大變化；
4. 假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規；
5. 假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影
響。
（二） 特殊假設
1. 假設評估基準日後被評估單位采用的會計政策和編寫評估報告
時所采用的會計政策在重要方面保持一致；
2. 鑒於評估基準日後被評估單位的經營和管理模式 與 評估基準日
之前已發生重大變化 ， 本次評估假設 以基準日後的經營和管理模式 為
基礎， 且未來不再發生重大變化。
3. 假設評估基準日後被評估單位的現金流入為平均流入，現金流
出為平均流出 ；
4. 假設被評估單位在未來經營活動中不涉及重大產品 質量安全、
重大訴訟等事項 ；
5. 評估基準日後被評估單位不再從事相關業務的開展，僅作為 管
理型公司 繼續經營 ；
6. 本次預測未來商標許可費時，按被評估單位 已簽署 的合同 收費
標準預測 ；
7. 評估范圍僅以被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮標的
公司提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債 。
本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當
上述假設條件發生較大變化時，簽字資產評估師及本評估機構將不承
擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任 。
十、 評估結論
(一) 收益法評估結果
北京京糧股份有限公司評估基準日總資產賬面值為 190,669.29 萬
元；負債包括流動負債，總負債賬面值為 25,889.50 萬元；凈資產賬面
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值為 164,779.79 萬元。
收益法評估後的股東全部權益價值為 245,751.43 萬元，增值額為80,971.64 萬元，增值率為 49.14%。
(二) 資產基礎法評估結果
北京京糧股份有限公司評估基準日總資產賬面價值為 190,669.29萬元，評估值為 269,599.08 萬元，評估增值 78,929.79 萬元，增值率為41.40%；
總負債賬面價值為 25,889.50 萬元，評估值為 25,889.50 萬元，無增減值；
凈資產賬面價值為 164,779.79 萬元，評估值為 243,709.58 萬元，評估增值 78,929.80 萬元，增值率為 47.90%。
評估結論詳細情況見評估明細表。
資產評估結果匯總表
評估基準日： 2016 年 12 月 31 日 金額單位：人民幣萬元
項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
A B C=B-A D=C/A×100
流動資產 1 46,874.76 46,874.76 -
非流動資產 2 143,794.53 222,724.33 78,929.80 54.89
其中：長期股權投資 3 129,370.47 192,183.43 62,812.96 48.55
固定資產 4 6,642.57 6,217.42 -425.15 -6.40
無形資產 5 7,781.49 24,323.47 16,541.98 212.58
遞延所得稅資產 6 - - - -
其他非流動資產 7 - - - -
資產總計 8 190,669.29 269,599.08 78,929.79 41.40
流動負債 9 25,889.50 25,889.50 -
非流動負債 10 - - -
負債總計 11 25,889.50 25,889.50 -
凈資產 12 164,779.79 243,709.58 78,929.80 47.90
(三) 評估結論
收益法評估後的股東全部權益價值為 245,751.43 萬元，資產基礎法評估後的股東全部權益價值為 243,709.58 萬元，兩者相差 2,041.85 萬元，差異率為 0.84%。
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北京京糧股份有限公司屬於管理型股份公司，其本部主要為下屬子公司提供戰略策劃、 資金管理 ，未來也不再經營相關 業務。根據北京京糧股份有限公司 的組織架構， 評估基準日 後其股份本以管理職能為主，主要生產經營能力體現在其控股子公司 。 鑒於北京京糧股份有限公司 基準日 之後仍有一項商標使用費收入， 該項 收益具有持續性和穩定性 ， 本次評估對北京京糧股份有限公司 本部采用 收益法評估結果作為評估結論。 對納入評估范圍的下列控股子公司采用如下評估方法進行整體評估，經評估師分析後選擇合理的評估結果作為被投資單位的股東全部權益價值。 詳見下表：
序號 被投資單位名稱 是否控股 評估方法 最終選用評估結論
1 北京京糧油脂有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
2 北京古船油脂有限責任公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
3 北京艾森綠寶油脂有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
4 北京古船面包食品有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
5 北京天維康油脂調銷中心有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
6 京糧(天津)糧油工業有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
7 浙江小王子食品股份有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
8 北京正大飼料有限公司 否 報表分析法 報表分析法
9 中儲糧(天津）倉儲物流有限公司 否 報表分析法 報表分析法
根據上述分析，本評估報告評估結論選用收益法評估結果，即北京京糧股份有限公司的股東全部權益價值評估結果為 245,751.43 萬元。
十一、 特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項：
(一)本次房屋建築物 中 的定市房權證定安區字第 10749 號 權證中
記載 的 1 ,824.34 平方米 已全部拆除，在原 拆除的地基上有新建瞭 U 型
一層 、 U 型一層（擴） 、 U 型二層 、 鍋爐房 等 ， 建築面積為 4,315.00
平方米 ， 截止評估基準日 尚未辦理房屋所有權證；另外 ， 定市房權證
定安區字第 26923 號 權證 中記載的 693.35 平方米 中有 376.13 平方米 已
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經拆除，導致其證載面積大於實際面積，本次評估以基準日實際面積
為準。
(二)本次評估范圍中的長期股權投資-浙江小王子食品股份有限公
司 有 7 項投資性房地產， 建築總面積為 1,967.04 平方米 ， 其中有 1 項
無房產證 ， 建築面積為 400 平方米； 2 項房屋所有權人均為 臨安配合
飼料廠 ， 建築面積為 483.00 平方米； 房屋建築物共 32 項 ， 建築總面
積為 89,173.26 平方米 ，其中有 16 項未辦理房產證， 未辦證建築面積
為 7,599.87 平方米。
(三)浙江小王子食品股份有限公司 下屬子公司 房屋權屬情況， 1 ）
遼寧小王子食品有限公司 房屋建築物共 14 項 ， 建築總面積為 34,092.46
平方米， 其中有 4 項未辦理房產證，建築面積為 663.39 平方米， 其餘
10 項均已 辦理房產證， 房屋所有權人均為 遼寧小王子食品有限公司 ；
2 ） 臨清小王子食品有限公司 房屋建築物共 12 項 ， 建築總面積為
19,831.82 平方米， 其中有 6 項未辦理房產證，建築面積為 1,468.25 平
方米， 其餘 6 項均已辦理房產證， 房屋所有權人均為 臨清小王子食品
有限公司； 3 ）杭州臨安小天使食品有限公司房屋建築物共 17 項（含
1 項投資性房地產 ） ， 建築總面積為 43,038.70 平方米， 其中有 7 項未
辦理房產證，建築面積為 707.71 平方米， 其餘 10 項均已辦理房產證，
房屋所有權人均為 杭州臨安小天使食品有限公司 。
(四) 根據浙江小王子食品股份有限公司 2017 年 4 月 28 日召開的
2016 年度股東大會決議，表決通過 《關於公司 2016 年度利潤分配方
案的議案》 ，同意以 2016 年度可分配凈利潤 91,892,742.83 元為分配
基礎，按照每 10 股人民幣 4.4556 元 （ 含稅 ） 向 各股東派發紅利。 本
次評估 時 ，未考慮該項分紅對評估值的影響。
(五)截至評估基準日， 北京京糧股份有限公司與 匯豐銀行（ 中國 ）
有限公司北京支行簽訂擔保協議，為全資子公司北京京糧油脂有限公
司和北京古船油脂有限公司提供擔保，擔保額度為人民幣 伍億貳仟萬
元整。截止評估基準日，北京京糧油脂有限公司 使用 此擔保貸款金額
為 62,681,281.00 元 。
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(六)北京糧食集團有限責任公司為 京糧（天津）糧油 工業有限公
司向 浙商銀行天津濱海支行取得的長期借款進行擔保，借款期限從
2012 年 12 月 4 日至 2017 年 12 月 4 日，利率為人民銀行公佈的同檔
期利率 。截止評估基準日 ，該筆借款餘額 為 38,500,000.00 元。
評估報告使用者應註意以上特別事項對評估結論產生的影響。
十二、 評估報告使用限制說明
(一) 本評估報告隻能用於評估報告載明的評估目的和用途；
(二) 本評估報告隻能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
(三) 本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露於
公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當事
方另有約定 的 除外；
(四) 本評估報告經資產評估師簽字、評估機構蓋章後方可正式使
用；
(五) 本評估報告所揭示的評估結論僅對本項目對應的經濟行為有
效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。
十三、 評估報告日
評估報告日為 2017 年 6 月 8 日。
法定代表人： 權忠光
資產評估師： 李文彪 資產評估師： 石來月
. 北京中企華資產評估有限責任公司
.
二 〇 一七年六月 八 日
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評估報告 附件
附件一、 經濟行為文件；
附件二、 被評估單位審計報告；
附件三、 委托方和被評估單位法人營業執照復印件；
附件四、 評估對象涉及的主要權屬證明資料；
附件五、 委托方和被評估單位的承諾函；
附件六、 簽字 資產評估師的承諾函；
附件七、 北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書
復印件；
附件八、 北京中企華資產評估有限責任公司證券業資質證書復
印件；
附件九、 北京中企華資產評估有限責任公司營業執照 副本復印
件；
附件十、 北京中企華資產評估有限責任公司評估人員資格證書
復印件。
北京中企華資產評估有限責任公司 36
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在熊安板塊的輪動中挖掘機會
10:28:12先關註，等創業板下次調下來再說
10:34:23北新建材不能用突破來形容瞭，結構上是B浪反彈
10:34:41走的還可以
10:39:11#盤中教學#第一個小時過去瞭，大盤量能萎縮的比較厲害，由於創業板的反彈呢，個股反彈，上證短期也跌不到哪裡去瞭，下跌不放量也下不去，創業板上午的反彈量能也是不行的，短期我們就要看到這樣的量能反彈高度也是非常有限，維持震蕩的概率大
10:42:52#盤中教學#今天早上提出，上證50走出瞭比較清晰的5浪結構，那麼就要考慮到是否會進ABC的調整，即將那天50指數低開低走，我認為接下來50以調整為主
依據客觀信號買入或加倉，關註雄安，深國資
10:21:49再反彈一天次新股將遇阻，若出現轉弱信號，註意控制風險，預計未來次新指數將是最弱的小盤指數，創指其次，好一點的是中小板指
10:27:03目前小盤分時節奏保持強於上證50，但優質沒有開盤那麼大瞭，開盤是上證50與小盤完全背離，開盤定基調，隨後進入正常走勢
10:35:25上證50分時轉強，說明個股到瞭壓力，這個位置就不要去追漲瞭，隻有開盤點位是比較安全的
10:41:09小盤分時再度轉強，日線級別的強弱持續性比分時要強，昨天小盤日線弱，所以分時轉強後面又轉弱瞭，今天相反但邏輯是一樣的
10:41:56是有瞭壓力，不是到瞭壓力位，明天再反彈一天，次新到壓力位
06月13日正在直播
10:35:58留住青山，可能是我以後兩年投資的關鍵字
10:36:13當然，局部性機會，還是要把握住的
10:36:15有人在嗎
10:36:28在的打個1
10:41:02#盤中教學#從市凈率角度來看，上證A股確實便宜，但便宜的還是大盤子，一是股性差，二是大多數人沒上車
今天繼續蹺蹺板！
10:14:22呵呵，我才不逞那個能呢
10:18:55告訴你一個小技巧，價格在年線以下，看看戲就好，資金主力愛咋地咋地
10:21:18下次看看有沒有類似的票，用實戰告訴你們，這樣的票是可以拿得住的
10:27:19這個是對我最大的鼓勵啦
10:33:49#盤中教學#告訴大傢一個小技巧，目前市場中很多票都處於持續下跌的過程中，以至於很難找到比較可靠的支撐，這時候有些人盲目殺跌，結果正好殺在瞭下跌波段的最低點，以後遇到深套割肉的時候可以考慮切換到周圖，看看250周均線是否快到瞭，或許會有意外的驚喜，下圖是個舉例，這樣的例子很多，投資建議僅供參考
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商品訊息描述:
商品訊息簡述:
| 品牌名稱 | |
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| 尺碼 |
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| 鞋底材質 |
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| 適用對象 |
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| 適用年齡 |
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| 材質 |
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【材質/成分/規格/包裝內容】
尺寸規格為公分制
鞋面內裡=專利透氣網布+科技高級進口透氣舒適內裡+
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檢驗合格國際認可，絕不含有害人體之相關物質， 敬請安心使用
【MODEL身型】
建議正常的腳背穿著 若腳背較厚者請大一號穿著
【丈量方式】
從腳後跟量至大拇指頂端之長度(cm)加0.2cm即為鞋子尺寸
例如:小朋友腳長度為14.7cm+0.2cm即為14.9cm應穿著15cm的鞋子若怕小朋友腳背厚最大選擇可以到16cm 一定可以入腳
若有任何問題請電客服貨或會員商談詢問 謝謝
【使用方法】
鞋子的保養盡量以擦拭的方式，請每2~3天換一次鞋子穿不要每天穿同樣的鞋子，請勿在洗衣機洗滌鞋子會馬上損壞，如果真的很髒可用小刷子輕輕刷洗陰乾，請勿在大太陽下曬乾以免損壞，有任何問題可以詢問客服將會給您完整服務 謝謝
【保固期限】
若訂購時，選購頁面並無顯示所需SIZE時，代表此SIZE已售完。
商品圖檔顏色因電腦螢幕設定差異會略有不同，以實際商品顏色為準。
有任何尺寸問題，歡迎於客服信箱中發問我們會竭誠會您服務，
以免去來回換貨的時間及不方便，謝謝
【退換貨】
1.七天鑑賞期內退換貨請保持商品完整性，商品必須為『全新未經使用』，商品包裝需完整回收，包含購買商品、外盒、附件、內外包裝、隨機文件、贈品、商品外膜等請一併退回，若有缺件、商品毀損不完整情況發生，恕無法退換貨
2.鞋子退換貨依上述第1點規範外，貼心提醒有下列特別注意事項不能退換貨。
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北京中企華資產評估有限責任公司
北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的
北京京糧股份有限公司股權與海南珠江控股
股份有限公司進行重大資產重組
所涉及北京京糧股份有限公司
股東全部權益價值
評估報告
中 企華評報字(2017)第 1131 號
（共 1 冊， 第 1 冊）
北京中企華資產評估有限責任公司
二〇一七年六月 八 日
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
目 錄
資產評估師聲明 ................................ ......... 2評估報告摘要 ................................ ........... 3評估報告正文 ................................ ........... 5一、 委托方、被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用者... 5二、 評估目的................................ ................ 14三、 評估對象和評估范圍................................ ...... 14四、 價值類型及其定義................................ ........ 15五、 評估基準日 ................................ .............. 15六、 評估依據................................ ................ 15七、 評估方法................................ ................ 19八、 評估程序實施過程和情況................................ .. 27九、 評估假設................................ ................ 30十、 評估結論................................ ................ 31十一、 特別事項說明................................ ............ 33十二、 評估報告使用限制說明................................ .... 35
十三、 評估報告日 ................................ .............. 35
評估報告附件 ................................ .......... 36
北京中企華資產評估有限責任公司 1
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
資產評估師聲明
一、我們在執行本資產評估業務中，遵循相關法律法規和資產評
估準則，恪守獨立、客觀和公正的原則；根據我們在執業過程中收集
的資料，評估報告陳述的內容是客觀的，並對評估結論合理性承擔相
應的法律責任。
二、評估對象涉及的資產、負債清單及未來經營、預測數據，由
委托方、被評估單位申報並經其簽章確認；委托方和被評估單位對所
提供資料的真實性、合法性、完整性負責 ，恰當使用評估報告是委托
方和相關當事方的責任。
三 、我們與評估報告中的評估對象沒有現存或者預期的利益關
系；與相關當事方沒有現存或者預期的利益關系，對相關當事方不存
在偏見 。
四、我們已對評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現場調
查；我們已對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的關
註，對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行瞭查驗，並對已
經發現的問題進行瞭如實披露，且已提請委托方及相關當事方完善產
權以滿足出具評估報告的要求。
五、我們出具的評估報告中的分析、判斷和結論受評估報告中假
設和限定條件的限制，評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明
的假設、限定條件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
北京中企華資產評估有限責任公司 2
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
評估報告摘要
重要提示
本摘要內容摘自評估報告正文，欲瞭解本評估項目的詳
細情況和合理理解評估結論，應認真閱讀評估報告正文。
北京中企華資產評估有限責任公司接受北京糧食集團有限責任公
司和海南珠江控股股份有限公司的委托，根據有關法律、法規和資產
評估準則，遵循獨立、客觀、公正的原則，采用公認的評估方法，按
照必要的評估程序，對北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的北京
京糧股份有限公司 股權與海南珠江控股股份有限公司進行重大資產重
組所涉及的北京京糧股份有限公司股東全部權益在評估基準日的市場
價值進行瞭評估。現將評估報告摘要如下：
評估目的： 根據北京糧食集團有限責任公司董事會第二屆第九次
會議決議和海南珠江控股股份有限公司第七屆董事會第三十次會議決
議， 同意北京糧食集團有限責任公司以持有的北京京糧股份有限公司
股權與海南珠江控股股份有限公司可置出資產及債權的等值部分進行
置換 ，同時註冊成立新公司承接海南珠江控股股份有限公司置出資
產 ， 置入資產超過海南珠江控股股份有限公司 置出 資產部分， 海南珠
江控股股份有限公司 以非公開發行股份的方式向 北京糧食集團有限責
任公司 購買 ， 為此需對北京京糧股份有限公司 的股東全部權益價值進
行評估，為上述經濟行為提供價值參考依據。
評估對象：北京京糧股份有限公司的股東全部權益價值。
評估范圍：評估對象涉及的資產及負債的內容，包括流動資產、
長期股權投資、固定資產、無形資產和流動負債。
評估基準日： 2016 年 12 月 31 日
價值類型：市場價值
評估方法：資產基礎法和收益法
評估結論：本評估報告選用 收益法評估結果作為評估結論。具體
北京中企華資產評估有限責任公司 3
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
結論如下：
北京京糧股份有限公司評估基準日總資產賬面值為 190,669.29 萬
元；負債包括流動負債，總負債賬面值為 25,889.50 萬元；凈資產賬面
值為 164,779.79 萬元。
收益法評估後的股東全部權益價值為 245,751.43 萬元，增值額為
80,971.64 萬元，增值率為 49.14%。
本評估報告僅為評估報告中描述的經濟行為提供價值參考依據，
評估結論的使用有效期限自評估基準日 2016 年 12 月 31 日起一年有
效。
評估報告使用者應當充分考慮評估報告中載明的假設、限定條
件、特別事項說明及其對評估結論的影響。
北京中企華資產評估有限責任公司 4
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
北京糧食集團有限責任公司擬以其持有的
北京京糧股份有限公司股權與海南珠江控股股份有限公司
進行重大資產重組
所涉及北京京糧股份有限公司
股東全部權益價值
評估報告正文
北京糧食集團有限責任公司：
海南珠江控股股份有限公司：
北京中企華資產評估有限責任公司接受貴公司的委托，根據有關
法律、法規和資產評估準則、資產評估原則，采用 資產基礎法和 收益
法 ，按照必要的評估程序， 對北京糧食集團有限責任公司 擬以其持有
的北京京糧股份有限公司 股權與海南珠江控股股份有限公司進行重大
資產重組所 涉及的北京京糧股份有限公司 股東全部權益在 2016 年 12
月 31 日 的市場價值進行瞭評估。現將資產評估情況報告如下 ：
一、 委托方 、 被評估單位及業務約定書約定的其他評估報告使用
者
本次評估的委托方為北京糧食集團有限責任公司 和海南珠江控股
股份有限公司 ， 被評估單位為 北京京糧股份有限公司 ， 業務約定書約
定的其他報告使用者包括 國傢法律、法規規定的評估報告使用者使
用 。
(一)委托方之一概況
企業名稱：北京糧食集團有限責任公司（簡稱“京糧集團” ）
住 所： 北京市西城區廣安門內大街 316 號
法定代表人：王國豐
註冊資本： 90,000 萬人民幣
經濟性質：有限責任公司 (國有獨資)
成立日期： 1999 年 06 月 11 日
北京中企華資產評估有限責任公司 5
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
營業期限： 1999 年 06 月 11 日至 2029 年 06 月 10 日
經營范圍：糧食收購 ； 代理倉儲貨物的財產保險、機動車險；糧
食儲存 、 加工、銷售 ； 物業管理；經濟信息咨詢 ； 自營和代理各類商
品及技術的進出口業務，但國傢限定公司經營或禁止進出口的商品及
技術除外（不另附進出口商品目錄）； 經營進料加工和“三來一補”業
務；經營對銷貿易和轉口貿易 。
企業概況：根據北京市人民政府京政函 [1999] 11 號《關於同意組
建北京糧食集團有限責任公司的批復》，京糧集團 為北京市人民政府
投資組建的國有獨資公司， 並於 1999 年 06 月 11 日取得北京工商行政
管理局核發的字 110000000442360 號企業法人營業執照，註冊資本為
90,000 萬元。
2009 年 6 月，根據北京市人民政府國有資產監督管理委員會京國
資[2009]70 號《北京市人民政府國有資產監督管理委員會關於將首開集
團等 8 傢企業劃轉註入北京國有資本經營管理中心的通知》，將京糧
集團劃轉註入至北京國有資本經營管理中心，北京國有資本經營管理
中心持有京糧集團 100%股權。
京糧集團是一傢擁有糧油儲備、糧油貿易、糧油加工、商貿服
務、商業不動產五大產業板塊，培育瞭“古船”、“綠寶”、“火
鳥”、“古幣”、“小王子”等眾多知名品牌的大型國有獨資企業。
自 公司 成立以來，秉承“為民承重，興糧富國”的企業使命，全力保
障首都糧食安全，積極參與市場競爭，走出瞭一條創新發展的健康之
路，穩居全國糧油企業前三位，列入農業部發佈的“農業產業化國傢
重點龍頭企業名單”，是全國糧食行業具有市場競爭力、品牌影響
力、供應保障力、產業帶動力的知名企業，在首都糧食安全流通體系
中發揮著主渠道、主力軍、主載體的作用。
(二)委托方之二概況
企業名稱：海南珠江控股股份有限公司（簡稱“珠江控股”）
股票代碼： 000505.SZ
住 所： 海口市濱海大道珠江廣場帝豪大廈 29 層
北京中企華資產評估有限責任公司 6
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
法定代表人： 王春立
註冊資本： 42,674.54 萬人民幣
企業性質：股份有限公司（ 上市 、 國有控股 ）
成立日期： 1988 年 3 月 22 日
營業期限： 1988 年 3 月 22 日至 2025 年 9 月 20 日
經營范圍：工業投資；熱帶種植業（種子除外）； 房地產開發經
營；酒店投資與管理；物資供應；建築設備采購、租賃；建材、五金
交電（傢電三包）、傢俱、塑料、日用百貨、皮革、橡膠制品的銷售；
室內外裝修；車輛停放；高科技項目投資；電腦網絡投資； 通訊項目
投資；高新技術產品研制和開發應用；環保項目投資；投資咨詢 。
企業概況：海南珠江控股股份有限公司是根據海南省人民政府辦
公廳瓊府辦函（ 1992 ） 1 號、海南省人民銀行瓊銀（ 1992 ）市管字第 6
號文批準，於 1992 年 1 月 11 日由海南珠江實業公司重新註冊成立的
股份有限公司，重新註冊時公司發行股票總額 81,880,000 股，其中原
公司凈資產折股 60,793,600 股、新增發行股票 21,086,400 股，公司名稱
為海南珠江實業股份有限公司，控股母公司廣州珠江實業公司持股數
量為 36,393,600 股，占 總股本的 44.45%。
1992 年 12 月 ， 經中國人民銀行證管辦（ 1992 ）第 83 號文批準，
增發的 21,086,400 股在深圳證券交易所上市交易 。
1993 年 3 月，經海南省股份制試點領導小組辦公室瓊股辦函
（ 1993 ）028 號文和中國人民銀行深圳經濟特區分行深人銀復字（ 1993 ）
099 號函復， 珠江控股公司以原股本按 10 配 5 送 2 轉增增加股本，轉
增後股本為 139,196,000 股， 1993 年末 ， 控股股東廣州珠江實業總公司
持股數量為 48,969,120 股 ， 占 總股本的 35.18%。
1994 年 ， 按 10 送 10 轉增股本，轉增後股本總額為 278,392,000 股。
控股股東廣州珠江實業發展公司持股數量為 97,938,240 股，占 總股本
的 35.18%。
1995 年，經深證辦復（ 1995 ） 45 號及深證辦復（ 1995 ） 12 號文件
批準發行 50,000,000 股 B 股。以增發 B 股後的股本為基數按 10： 1.5 股
轉增股本，轉增後珠江控股公司股本為 377,650,800 股，控股母公司廣
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京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
州珠江實業總公司持股數量為 112,628,976 股，占 總股本的 29.82%。
1999 年，廣州珠江實業集團有限公司將 112,628,976 股全部轉讓給
北京市萬發房地產開發股份有限公司， 1999 年 6 月股權轉讓完成後，
北京市萬發房地產開發股份有限公司持有珠江控股公司 12,628,976
股，占珠江控股公司 股份總數的 29.82% ，成為 珠江控股公司控股股
東。
2000 年 1 月，根據海南省股份制企業辦公室瓊股辦[2000]1 號，公司名稱變更為海南珠江控股股份有限公司。
2006 年 8 月， 珠江控股公司股權分置改革方案實施，珠江控股公司 以 10 送 1.3 的比例向全體股東轉增股本，共轉增股本 49,094,604 股，原非流通股股東將轉增股份讓渡給流通 A 股股東，北京市萬發房地產開發股份有限公司代墊未明確表示意見的非流通股股東對價股份。轉增後股本總額為 426,745,404 股，控股股東北京市萬發房地產開發股份有限公司持股 107,993,698 股，占 25.31%。
2007 年 ， 非流通股股東海口寧廈經濟發展公司等向北京市萬發房地產開發股份有限公司償還股權分置對價 3,289,780 股。 2009 年 ， 非流通股股東河北證券有限責任公司等向北京市萬發房地產開發股份有限公司償還股權分置對價 1,196,000 股。 兩次償還後北京市萬發房地產開發股份有限公司合計持有珠江控股 112,479,478 股股份。
2010 年 ， 控股股東北京市萬發房地產 開發股份有限公司更名為北
京市萬發房地產開發有限責任公司 。
2016 年 8 月 ，根據國務院國有資產監督管理會員會《關於北京市萬發房地產開發有限責任公司協議轉讓所持海南珠江控股股份有限公司股份有關問題的批復》 （國資產權[2016]965 號）， 同意將北京市萬發房地產開發有限責任公司 所持有珠江控股股份協議轉讓給北京糧食集團有限責任公司 持有 。
截止評估基準日，海南珠江控股股份有限公司總股本為 42,674.54萬股，股權結構如下：
股份類別 持有股份數量 （萬股） 占總股本比例
北京糧食集團有限責任公司 11,247.95 26.36%
北京中企華資產評估有限責任公司 8
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
股份類別 持有股份數量 （萬股） 占總股本比例
社會公眾股 31,426.59 73.64%
合計 42,674.54 100.00%
(三) 被評估單位概況
企業名稱：北京京糧股份有限公司（ 簡稱“京糧股份” ）
住 所： 北京市朝陽區東三環中路 16 號京糧大廈 15 層
法定代表人：王國豐
註冊資本： 97500 萬元
公司類型： 其他股份有限公司 (非上市)
成立日期： 2010 年 12 月 29 日
營業期限： 2010 年 12 月 29 日 至長期
發證機關：北京市工商行政管理局
經營范圍：投資及資產管理； 企業管理； 貨物進出口 ； 技術進出口 ； 代理進出口 ； 銷售油脂油料、 食品 。
1.企業概況： 2010 年 12 月，根據北京市人民政府國有資產監督管
理委員會《關於北京糧食集團有限責任公司重組改制並發起設立北京
京糧股份有限公司的批復》、 《關於北京京糧股份有限公司（籌）國有
股權管理有關問題的批復》， 由北京糧食集團有限責任公司 、 北京國有
資本經營管理中心 、 國開金融有限責任公司、鑫牛潤瀛（天津）股權
投資基金合夥企業（有限合夥）於 2010 年 12 月 29 日 發起設立的股份
有限公司 。
北京京糧股份有限公司註冊資本為 97500 萬元 ， 公司註冊資本由全體股東分兩期於 2011 年 12 月 28 日之前繳足。首期出資全部為貨幣資金，各發起人按照 65%的比例將出資折為北京京糧股份有限公司的股本，實際出資額超過認繳股本的部分計入資本公積金。首期出資額為 79,827.53 萬元，按照 65%的比例折合註冊資本 51,888.00 萬元，其餘27,939.53 萬元轉入資本公積，上述出資已經天健正信會計師事務所有限公司出具的天健正信驗（ 2010 ）綜字第 010159 號驗資報告予以驗證；第 二期出資 額為 70,172.47 萬元，按照 65% 的比例折合註冊資本45,612.00 萬元，其餘 24,560.47 萬元轉入資本公積，上述出資已經天健正信會計師事務所有限公司出具的天健正信驗（ 2011 ）綜字第 010080號驗資報告予以驗證。 其中 北京糧食集團有限責任公司出資 額 為65,325.00 萬元，占註冊資本的 67.00%，出資方式為貨幣資金、實物資產、商標權、 土地使用權、股權，中資資產評估有限公司已對北京糧食集團有限責任公司出資所涉及 的房屋及建築物、土地使用權、商標權、股權進行瞭評估，並出具瞭中資評報（ 2010 ） 238 號資產評估報告；北京國有資本經營管理中心出資額 為 16,575.00 萬元，占註冊資本的 17.00% ，出資方式為貨幣資金；國開金融有限責任公司出資額 為7,800.00 萬元，占註冊資本的 8.00%，出資方式為貨幣資金；鑫牛潤瀛（天津）股權投資基金合夥企業（有限合夥）出資額 為 7,800.00 萬元，占註冊資本的 8.00%，出資方式為貨幣資金。
北京中企華資產評估有限責任公司 9
京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
2.截至評估基準日，公司股權結構如下：
單位金額：萬元
發起人名稱 認購股份 認購比例 出資方式 認購的股份數
貨幣 20,944.00
股權 34,465.00
北京糧食集團有限責任公司 65,325.00 67% 商標 3,547.00
土地使用權 2,620.00
實物 3,749.00
北京國有資本經營管理中心 16,575.00 17% 貨幣 16,575.00
國開金融有限責任公司 7,800.00 8% 貨幣 7,800.00
鑫牛潤瀛（天津）股權投資 7,800.00 8% 貨幣 7,800.00
基金合夥企業（有限合夥）
合計 97,500.00 100.0% - 97,500.00
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3.京糧股份及下屬子公司 股權結構圖如下：
4.近幾年資產、財務、經營狀況
近幾年來的財務狀況如下表（單戶口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31
流動資產 207,501.37 205,432.47 162,858.81 日46,874.76
長期股權投資 110,993.56 111,651.75 140,827.04 129,370.47
固定資產 5,282.47 5,016.14 6,972.38 6,642.57
無形資產 8,665.41 8,309.57 8,141.88 7,781.49
資產總計 332,442.81 330,409.93 318,800.11 190,669.29
流動負債 181,404.81 178,880.81 156,906.21 25,889.50
非流動負債 - - -
負債合計 181,404.81 178,880.81 156,906.21 25,889.50-
凈資產 151,038.00 151,529.12 161,893.90 164,779.79
近幾年的經營業績如下表（單戶口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
一、營業收入 18,850.44 10,656.6 34,125.26 16,913.30
減：營業成本 17,659.94 9,878.825 31,580.02 14,158.45
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項目 2013 年度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
營業稅金及附加 22.40 123.66 79.41 78.32
銷售費用 319.19 150.72 768.87 287.60
管理費用 2,332.77 2,473.78 3,540.56 2,656.98
財務費用 1,621.08 -22.51 54.23 -388.56
資產減值損失 - 76.78 -20.00 3.31
加：投資收益 3,072.10 2,960.25 15,528.86 3,000.17
二、營業利潤 -32.85 935.65 13,651.03 3,117.37
加：營業外收入 101.89 1.89 44.85 1.19
減：營業外支出 - 0.95 828.57 -
三、利潤總額 69.04 936.59 12,867.30 3,118.56
減:所得稅費用 -26.23 - - -
四、凈利潤 95.27 936.59 12,867.30 3,118.56
近幾年來的財務狀況如下表（合並口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年 12 月 31 日 2014 年 12 月 31 日 2015 年 12 月 31 日 2016 年 12 月 31
流動資產 459,960.66 478,872.81 304,367.54 150,707.00日
可供出售金融資產 1,322.97 2,310.52 2,671.16 -
長期股權投資 11,745.37 11,335.98 12,637.28 13,759.87
投資性房地產 - - 3,156.43 3,024.53
固定資產 112,658.66 108,652.38 131,004.28 128,830.06
在建工程 3,930.19 11,918.98 987.51 3,124.12
無形資產 26,153.93 25,570.11 41,358.99 39,951.04
商譽 - - 19,139.44 19,139.44
長期待攤費用 1,749.76 2,253.16 2,408.35 2,699.88
遞延所得稅資產 1,136.14 1,343.68 1,993.39 657.67
其他非流動資產 - - 1,023.50 293.76
資產總計 618,657.68 642,257.61 520,747.87 362,187.37
流動負債 368,928.90 403,044.10 265,459.16 96,172.67
非流動負債 65,894.80 45,946.08 27,271.25 16,352.67
負債合計 434,823.70 448,990.18 292,730.41 112,525.33
凈資產 183,833.97 193,267.42 228,017.46 249,662.04
其中：歸屬於母公司 160,658.09 168,500.29 179,284.07 196,715.46
所有者權益
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近幾年的經營業績如下表（合並口徑）
金額單位：人民幣萬元
項目 2013 年推薦度 2014 年度 2015 年度 2016 年度
一、營業收入 1,275,432.00 1,269,737.26 1,369,223.91 775,435.07
減：營業成本 1,212,375.46 1,202,663.43 1,311,174.36 714,166.02
營業稅金及附加 755.74 968.32 1,006.16 1,911.83
銷售費用 18,803.43 25,148.05 23,880.13 19,557.47
管理費用 18,059.76 18,904.51 23,680.24 19,179.25
財務費用 21,194.66 11,316.77 10,105.99 2,291.83
資產減值損失 119.64 123.90 479.23 799.69
加：公允價值變動收益 1,012.56 -3,248.07 2,735.76 3,597.53
加：投資收益 3,019.47 -3,794.31 12,941.95 4,031.26
二、營業利潤 8,155.34 3,569.90 14,575.51 25,157.79
加：營業外收入 4,470.43 15,387.25 7,488.87 7,556.60
減：營業外支出 58.99 439.96 3,634.78 1,981.68
三、利潤總額 12,566.78 18,517.19 18,429.59 30,732.70
減:所得稅費用 2,988.87 4,969.66 3,540.76 7,141.57
四、凈利潤 9,577.91 13,547.53 14,888.83 23,591.13
其中： 歸屬於母公司所 6,787.79 11,956.28 13,066.40 18,510.25
有者的凈利潤
評估基準日的財務報表已經立信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表瞭標準無保留意見的審計報告，審計報告號為信會師報字[2017]第 ZB24014 號 ； 2015 年度 、 2014 年度 、 2013 年度 的財務報表 已經立信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並發表瞭 標準無保留 意見的審計報告 ， 審計報告號為信會師報字[2016]第 224753 號 。
5.委托方與被評估單位之間的關系
本次評估的委托方為北京糧食集團有限責任公司和海南珠江控股股份有限公司，被評估單位為北京京糧股份有限公司， 北京糧食集團有限責任公司是北京京糧股份有限公司的控股股東，持有其 67%股權，海南珠江控股股份有限公司 與 北京京糧股份有限公司 在評估基準日隸屬於北京糧食集團有限責任公司 同一控制下的企業。
(四)業務約定書約定的其他評估報告使用者
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其他評估報告使用者為國傢法律、法規規定的評估報告使用者使用，不得被其他任何第三方使用或依賴。
二、 評估目的
根據北京糧食集團有限責任公司董事會第二屆第九次會議決議和海南珠江控股股份有限公司第七屆董事會第三十次會議決議，同意北京糧食集團有限責任公司以持有的北京京糧股份有限公司股權與 海南珠江控股股份有限公司可置出資產及債權的等值部分進行置換，同時註冊成立新公司承接海南珠江控股股份有限公司置出資產 ， 置入資產超過海南珠江控股股份有限公司 置出 資產部分， 海南珠江控股股份有限公司 以非公開發行股份的方式向 北京糧食集團有限責任公司 購買 ，為此需對北京京糧股份有限公司 的股東全部權益價值進行評估，為上述經濟行為提供價值參考依據。
三、 評估對象和評估范圍
(一) 評估對象
根據本次評估目的，評估對象是北京京糧股份有限公司的股東全部權益價值。
(二) 評估范圍
評估范圍是北京京糧股份有限公司的全部資產及負債。評估范圍內的資產包括流動資產、長期股權投資、固定資產、無形資產， 總資產賬面價值為 190,669.29 萬元；負債包括流動負債，總負債賬面值為25,889.50 萬元；凈資產賬面值為 164,779.79 萬元 。
其中， 長期股權投資共 9 傢， 屬於控股的有 7 傢，非控股的 2傢。長期股權投資 明細如下：
單位金額：萬元
序號 被投資單位名稱 投資日期 持股比例 核算方法 賬面值
1 北京京糧油脂有限公司 2010-3 100% 成本法 1,254.45
2 北京古船油脂有限責任公司 2003-4 100% 成本法 13,267.44
3 北京艾森綠寶油脂有限公司 1993-12 100% 成本法 6,512.44
4 北京古船面包食品有限公司 2007-9 100% 成本法 7,882.86
5 北京天維康油脂調銷中心有限公司 1998-12 100% 成本法 660.61
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序號 被投資單位名稱 投資日期 持股比例 核算方法 賬面值
6 京糧(天津)糧油工業有限公司 2009-8 70% 成本法 40,078.54
7 浙江小王子食品股份有限公司 2015-8 51.008% 成本法 45,954.25
8 北京正大飼料有限公司 1984-12 50% 權益法 4,737.84
9 中儲糧(天津）倉儲物流有限公司 2011-11 30% 權益法 9,022.02
委托評估對象和評估范圍與本次經濟行為涉及的評估對象和評估范圍一致，已經立信會計師事務所（特殊普通合夥）審計，並出具瞭標準無保留意見的審計報告。
四、 價值類型及其定義
根據評估目的，確定本次評估對象的價值類型為市場價值。
市場價值是指自願買方和自願賣方，在各自理性行事且未受任何強迫的情況下，評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數額。
五、 評估基準日
本項目評估基準日是 2016 年 12 月 31 日。
評估基準日的選取是委托方根據本項目的實際情況、評估基準日盡可能接近經濟行為的實現日，盡可能減少評估基準日後的調整事項等因素後確定的。
六、 評估依據
(一) 經濟行為依據
1. 《 北京糧食集團有限責任公司 董事會第二屆第九次會議決
議》；
2. 《海南珠江控股股份有限公司 第七屆董事會第三十次會議決
議》；
3. 北京中企華資產評估有限責任公司與 委托方簽訂的《資產評估
業務約定書》。
(二) 法律法規依據
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1. 《中華人民共和國資產評估法》（ 2016 年 7 月 2 日第十二屆全
國人大常委會第二十一次會議通過，自 2016 年 12 月 1 日起實施）；
2. 《中華人民共和國公司法》（ 2013 年 12 月 28 日第十二屆全國
人民代表大會常務委員會第六次會議通過 ）；
3. 《中華人民共和國證券法》（ 2014 年 8 月 31 日第十二屆全國人
民代表大會常務委員會第十次會議通過 ）；
4. 《中華人民共和國企業所得稅法》（ 2007 年 3 月 16 日第十屆全
國人民代表大會第五次會議通過）；
5. 國務院 91 號令《國有資產評估管理辦法》（ 1991 年）；
6. 原國傢國有資產管理局發佈的國 資辦發[1992]36 號《國有資產
評估管理辦法施行細則》；
7. 《中華人民共和國企業國有資產法》（ 2008 年 10 月 28 日第十
一屆全國人民代表大會常務委員會第五次會議通過）；
8. 《企業國有資產監督管理暫行條例》（中華人民共和國國務院
令第 378 號）；
9. 國資委、財政部第 3 號令《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》
（ 2003 年 12 月 31 日）；
10. 國務院國資委第 12 號令《企業國有資產評估管理辦法》（ 2005
年 8 月 25 日）；
11. 《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》（國
資委產權[2006]274 號）；
12. 《關於企業國有產權轉讓有關事項的通知》（國務院國資委國
資產權發[2006]306 號）；
13. 《財政部、國傢稅務總局關於全國實施增值稅轉型改革若幹
問題的通知》（財稅[2008]170 號）；
14. 《北京市企業國有資產評估管理暫行辦法》的通知（京國資
發[2008]5 號）；
15. 《北京市企業國有資產評估核準項目評審管理暫行規定》的
通知（京國資發[2012]32 號）；
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16. 關於印發《企業國有資產評估項目備案工作指引》的通知（國
資發產權[2013]64 號）；
17. 《 關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 》 （財稅
[2016]36 號）；
18. 《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部、國傢
稅務總局令第 50 號）；
19. 關於印發《關於規范上市公司國有股東行為的若幹意見》的
通知（國資發產權[2009]123 號）；
20. 《關於規范國有股東與上市公司進行資產重組有關事項的通
知》（國資發產權[2009]124 號）；
21. 《企業國有資產交易監督管理辦法》（國務院國資委、財政部
令第 32 號）；
22. 《上市公司重大資產重組管理辦法》；
23. 《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》（ 2006 年 12 月
30 日國務院第 163 次常務會議通過）；
24. 《城鎮土地估價規程》（ GB/T 18508-2014 ）；
25. 《城鎮土地分等定級規程》 (GB/T18507-2014)；
26. 《企業會計準則——基本準則》（ 2014 年）。
(三) 評估準則依據
1. 《資產評估準則——基本準則》（財企[2004]20 號）；
2. 《資產評估職業道德準則——基本準則》（財企[2004]20 號）；
3. 《資產評估準則——評估程序》（中評協[2007]189 號）；
4. 《資產評估準則——工作底稿》（中評協[2007]189 號）；
5. 《資產評估準則——不動產》（中評協[2007]189 號）；
6. 《資產評估準則——機器設備》（中評協[2007]189 號）；
7. 《資產評估準則——無形資產》（中評協[2008]217 號）；
8. 《資產評估準則——評估報告》（中評協[2011]230 號）；
9. 《資產評估準則——業務約定書》（中評協[2011]230 號）；
10. 《資產評估準則——企業價值》（中評協[2011]227 號）；
11. 《商標資產評估指導意見》 (中評協[2011]228 號)；
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12. 《資產評估職業道德準則——獨立性》 (中評協[2012]248 號)；
13. 《資產評估準則——利用專傢工作》 (中評協[2012]244 號)；
14. 《資產評估價值類型指導意見》（中評協[2007]189 號）；
15. 《企業國有資產評估報告指南》（中 評協[2011]230 號）；
16. 《評估機構業務質量控制指南》（中評協[2010]214 號）；
17. 《註冊資產評估師關註評估對象法律權屬指導意見》 (會協
[2003]18 號)。
(四) 權屬依據
1. 國有資產產權登記證；
2. 房屋所有權證；
3. 國有土地使用權證；
4. 機動車行駛證；
5. 設備購置發票；
6. 其他有關產權證明。
(五) 取價依據
1. 評估基準日銀行存貸款基準利率及外匯匯率；
2. 《房屋完損等級及評定標準》原城鄉建設環境保護部 (城住字
[1984]第 678 號)；
3. 《機動車強制報廢標準規定》 (商務部、發改委、公安部、環境
保護部令 2012 年第 12 號，自 2013 年 5 月 1 日起施行)；
4. 《機電產品報價手冊》；
5. 企業提供的以前年度的財務報表、審計報告；
6. 企業有關部門提供的未來年度經營計劃、措施等；
7. 評估人員現場勘察記錄及收集的其他相關估價信息資料；
8. 與此次資產評估有關的其他資料。
(六) 其他參考依據
1. 北京京糧股份有限公司 提供的資產清單和評估申報表；
2. 立信 會計師事務所（特殊普通合夥） 出具的 評估基準日標準
無保留意見審計報告 ， 審超省錢計報告號為 信會師報字[2017]第 ZB24014 號 ；
3. 北京中企華資產評估有限責任公司信息庫 。
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七、 評估方法
企業價值評估的基本方法主要有收益法、市場法和資產基礎法。
企業價值評估中的收益法，是指將預期收益資本化或者折現，確
定評估對象價值的評估方法。收益法常用的具體方法包括股利折現法
和現金流量折現法。
企業價值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者
可比交易案例進行比較，確定評估對象價值的評估方法。市場法常用
的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法。
企業價值評估中的資產基礎法，是指以被評估企業評估基準日的
資產負債表為基礎，合理評估企業表內及表外各項資產、負債價值，
確定評估對象價值的評估方法。
《資產評估準則——企業價值》規定，註冊資產評估師執行企業
價值評估業務，應當根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集
情況等相關條件，分析收益法、市場法和資產基礎法三種資產評估基
本方法的適用性，恰當選擇一種或者多種資產評估基本方法。
根據評估目的、評估對象、價值類型、資料收集情況等相關條
件，以及三種評估基本方法的適用條件， 評估人員 對北京京糧股份有
限公司 經營現狀、經營計劃及發展規劃的瞭解，以及對其所依托的相
關行業進行瞭 分析 ，具備采用收益法評估的條件。同時，由於被評估
企業有完備的財務資料和資產管理資料可以利用，資產的再取得成本
的有關數據和信息來源較廣，也滿足采用 資產基礎法 的條件。 另外 ，
采用市場法的前提條件是存在一個發育 成熟、 公平活躍的公開市場，
且市場數據比較充分，在公開市場上有可比的交易案例。由於我國產
權交易市場發育不盡完全， 且與 被評估單位類似交易的可比案例來源
較少 ，因此，市場法不適用於本次評估。
通過以上分析，本次評估采用收益法和資產基礎法 。
(一) 收益法
本次評估采用未來收益折現法中的企業自由現金流模型，具體如
下：
股東全部權益價值=企業整體價值－付息債務價值
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1.企業整體價值
企業整體價值是指股東全部權益價值和付息債務價值之和。根據
被評估單位的資產配置和使用情況，企業整體價值的計算公式如下：
企業整體價值=經營性資產價值+溢餘資產價值+長期股權投資價
值+非經營性資產負債價值
(1)經營性資產價值
企業自由現金流量=稅後凈利潤 +折舊與攤銷 +利息費用 (扣除稅務
影響後)-資本性支出 -凈營運資金變動
經營性資產價值的計算公式為：
其中： P ——評估基準日的企業經營性資產價值
Fi——企業未來第 i 年預期自由現金流量
Fn——永續期預期自由現金流量
r ——折現率
i ——收益期計算年
n ——預測期
其中，折現率(r)采用加權平均資本成本估價模型(WACC)確定。
WACC 模型可用下列數學公式表示：
WACC=ke×[E÷(D+E)]+kd×(1-t)×[D÷(D+E)]
其中： ke—— 權益資本成本
E—— 權益資本的市場價值
D—— 債務資本的市場價值
kd——債務資本成本
t——所得稅率
計算權益資本成本時，我們采用資本資產定價模型 (CAPM) 。
CAPM 模型是普遍應用的估算投資者收益以及股權資本成本的辦法。
CAPM 模型可用下列數學公式表示：
ke=rf1+β×MRP+rc
其中 :rf1 ——無風險利率
Β ——權益的系統風險系數
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MRP——市場風險溢價
rc——企業特定風險調整系數
(2)溢餘資產價值
溢餘資產是指評估基準日超過企業生產經營所需，評估基準日
後企業自由現金流量預測不涉及的資產。溢餘資產單獨分析和評估。
(3)長期股權投資價值
長期股權投價值是指北京京糧股份有限公司 控股和參股的公司 ，
共計 9 傢 ， 包括控股型公司 7 傢 ，非控股型公司 2 傢。
(4)非經營性資產、負債價值
非經營性資產、負債是指與被評估單位生產經營無關的，評估
基準日後企業自由現金流量預測不涉及的資產與負債。非經營性資
產、負債單獨分析和評估。
2.付息債務價值
付息債務是指評估基準日被評估單位需要支付利息的負債。付息
債務以核實後的賬面值作為評估值。
(二) 資產基礎法 （整體介紹 ）
1． 流動資產
評估范圍內的流動資產主要包括貨幣資金、應收票據、應收賬款、
預付款項、應收利息、其他應收款、 存貨和其他流動資產。
(1) 貨幣資金，包括庫存現金和銀行存款，通過現金盤點、核實
銀行對賬單、銀行函證等，以核實後的價值確定評估值。 其中 外幣資
金按評估基準日的 國傢外匯牌價折算為人民幣值。
(2) 應收票據，評估人員通過核查賬簿、原始憑證，對經濟內容、
形成原因及結算單位信用狀況等進行分析和瞭解，同時對是否存在利
息進行核實，以核實後的賬面值確定評估值。
(3) 對於應收款項(應收賬款、其他應收款)，評估人員通過核查賬
簿、原始憑證，在進行經濟內容和賬齡分析的基礎上，通過個別認定
法及賬齡分析法相結合，綜合分析應收款項的可收回金額及未來可收
回金額的評估風險損失確定應收款項的評估值。 其中 外幣資金按評估
基準日的 國傢外匯牌價折算為人民幣值。
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(4) 預付賬款，根據所能收回的相應貨物形成資產或權利的價值
確定評估值。對於能夠收回相應貨物的或權利的，按核實後的賬面值
作為評估值。
(5) 應收利息， 評估人員通過核實存款項目的本金、存款類型、
計息起始日及利率等因 素，根據合同中的本金、計息期及利率等已核
實無誤後的賬面值作為評估值。
(6) 外購原材料、輔助材料等 ，根據清查核實後的數量乘以現行
市場購買價，再加上合理的運雜費、損耗、驗收整理入庫費及其他合
理費用，得出各項資產的評估值。對其中失效、變質、殘損、報廢、
無用的，根據技術鑒定結果和有關憑證，通過分析計算，扣除相應貶
值額（保留變現凈值）後，確定評估值。
(7) 庫存商品 或 產成品 ， 對於 貿易企業 而言 ，按核實後的 數量乘
以現行市場購買價確定評估值；對於生產 型企業而言， 根據該產品市
場銷售情況決定是否加上適當的利潤。對於十分暢銷的產品，根據其
出廠銷售價格減去銷售費用和全部稅金確定評估值；對於正常銷售的
產品，根據其出廠銷售價格減去銷售費用、全部稅金和適當數額的稅
後凈利潤確定評估值；對於勉強能銷售出去的產品，根據其出廠銷售
價格減去銷售費用、全部稅金和稅後凈利潤確定評估值；對於滯銷、
積壓、降價銷售產品，根據其可變現凈值確定評估值。
(8) 其他流動資產 ， 評估人員查閱相關合同、核對明細賬，以核
實後的賬面價值確認評估值。
2． 長期股權投資
由於北京京糧股份有限公司屬於控股型公司，下設二級長期股權
投資單位為 9 傢，其中 7 傢為實質控制型公司， 2 傢為參股型公司。
對於全資、控股的長期投資，評估人員對被投資企業采用資產基
礎法和收益法兩種方法進行評估， 並按評估後的股東全部權益價值乘
以股權比例確定基準日價值。
對於參股型的長期投資，且不具有實質控制權的單位，本次評估
按基準日被投資方提供的資產負債表中凈資產乘以股權比例確定價
值。
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3． 房屋建築物
本次對 生產型企業的房屋建築物采用重置成本法。
重置成本法 ：
（ 1 ） 房屋建築物重置全價的確定
重置全價=含稅建安綜合造價+前期及其他費用 +資金成本-可抵扣
增值稅
①對於大型、價值高、重要的建(構)築物，根據各地執行的定額
標準和有關取費文件，分別計算土建工程費用和各安裝工程費用，並
計算出建築安裝工程總造價。
②對於價值量小、結構簡單的建(構)築物采用單方造價法確定其
建安綜合造價。
③根據行業標準和地方相關行政事業性收費規定，確定前期及其
他費用。根據基準日貸款利率和該類別建築物的正常建設工期，確定
資金成本，最後計算出重置全價。
（ 2 ） 綜合成新率的確定
綜合成新率按照以下公式確定：
綜合成新率=尚可使用年限/( 已使用年限+尚可使用年限)
式中尚可使用年限根據評估范圍內房屋建築物經濟耐用年限和已
使用年限，結合現場勘查、房屋建築物歷年更新改造情況、房屋維護
狀況等綜合確定。在綜合成新率確定過程中，以被估對象能否有繼續
使用功能為前提，以基礎和主體結構的穩定性和牢固性為主要條件，
而裝修和配套設施隻有在基礎和主體結構能繼續使用的前提下計算其
新舊程度，並且作為修正基礎和主體結構成新率的輔助條件。
（ 3 ） 評估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
4． 機器設備
根據本次設備的特點、評估價值類型、資料收集情況等相關條件，
主要采用重置成本法評估。
(1)重置成本法
機器設備評估主要采用重置成本法。公式為：
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設備評估值=設備重置全價×綜合成新率
1)重置全價的確定
本次評估范圍中的機器設備，重置全價一般包括設備購置價、運
雜費。對於符合增值稅抵扣條件的，設備重置全價應該扣除相應的增
值稅。設備重置全價計算公式如下：
設備重置全價=設備購置價+運雜費-可抵扣的增值稅
①購置價
主要是通過向生產廠傢咨詢評估基準日市場價格，或參考評估基
準日近期同類設備的合同價確定購置價；對於小型設備主要是通過查
詢評估基準日的市場報價信息確定購置價。
②運雜費
運雜費是指設備在運輸過程中的運輸費、裝卸搬運費及其他有關
的各項雜費。若設備購置價中包含運雜費，則不在單獨考慮；否則參
考國內運雜費計算，公式如下：
運雜 費=設備購置價×運雜費率
③可抵扣的增值稅
對於符合增值稅抵扣條件的設備，計算出可抵扣的增值稅。
車輛重置全價=含稅購置價+含稅購置價×購置稅稅率/(1+增值稅
稅率)+其它費用 -可抵扣進項稅額
2)綜合成新率的確定
①對於專用設備和通用機器設備，主要依據設備經濟壽命年限、
已使用年限，通過對設備使用狀況、技術狀況的現場勘察瞭解，確定
其尚可使用年限，然後按以下公式確定其綜合成新率。
綜合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+ 已使用年限)×100%
②對於電子設備、 辦公設備等小型設備，主要依據其經濟壽命年
限來確定其綜合成新率；對於大型的電子設備還參考其工作環境、設
備的運行狀況等來確定其綜合成新率。計算公式如下：
年限法成新率=(經濟壽命年限－已使用年限)/經濟壽命年限
×100%
③依據最新頒佈的機動車強制報廢標準規定，以車輛行駛裡程、
使用年限兩種方法根據孰低原則來確定理論成新率。理論成新率取兩
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種方法計算成新率的較低值。其中，經濟壽命年限以規定中的“強制
報廢年限”為準，對沒有強制報廢年限的車輛，采用尚可使用年限法，
總使用年限一般按 15 年考慮，接近或超過 15 年的根據實際尚可使用
年限與已使用年限之和考慮；經濟行駛裡程以規定中的“引導報廢裡
程”為準。確定理論成新率後 ， 再結合現場勘察情況進行調整。若勘
查結果與理論成新率一致，不做調整，反之。公式為：
使用年限成新率=(經濟壽命年限- 已使用年限)/經濟使用年限
×100%
或者使用年限成新率=尚可使用年限/ （已使用年限+尚可使用年
限） ×100%
行駛裡程成新率=(經濟行駛裡程- 已行駛裡程)/經濟行駛裡程
×100%
綜合成新率=理論成新率×調整系數
3)評特價估值的確定
評估值=重置全價×綜合成新率
5． 無形資產-土地使用權
根據《城鎮土地估價規程》，土地使用權通行的估價方法有市場
比較法、收益還原法、假設開發法、成本逼近法、基準地價系數修正
法等。估價方法的選擇應按照地價評估的技術規程，根據當地地產市
場發育情況並結合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當的估
價方法。本次評估根據不同地區的具體情況， 分別 選用瞭市場比較法、
基準地價系數修正法等。
市場比較法在求取土地使用權價值時，根據替代原則，將待估宗
地與較近時期內已經發生瞭交易的類似宗地實例加以比較對照，並依
據後者已知的價格，參照該土地的交易情況、期日、區域以及個別因
素等差別，修正得出評估對象在評估期日價值的一種方法。其公式為：
待估宗地價格＝比較實例宗地價格
× (待估宗地交易情況指數/ 比較實例交易情況指數)
× ( 比較實例交易日期地價指數/待估宗地評估期日地價指數)
× (待估宗地區域因素條件指數/ 比較實例區域因素條件指數)
× (待估宗地個別因素條件指數/ 比較實例個別因素條件指數)
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基準地價系數修正法是指在求取一宗待估宗地價格時，根據當地
基準地價水平，參照與待估宗地相同土地級別或均質區域內該類用地
地價標準和各種修正因素說明表，根據兩者在區域條件、個別條件、
土地使用年限、市場行情、容積率、微觀區位條件等，確定修正系數，
修正基準地價從而得出估價對象地價的一種方法。
其他無形資產的評估方法：本次評估范圍內的其他無形資產主要
為企業外購的 軟件系統等。對於評估基準日市場上有銷售且無升級版
本的外購軟件，按照同類軟件評估基準日市場價格確認評估值。對於
目前市場上有銷售但版本已經升級的外購軟件，以現行市場價格扣減
軟件升級費用確定評估值。
6． 無形資產-商標使用權
根據無形資產的價值類型、特點、評估目的以及外部市場環境等
情況，本次商標權價值的估算采用收益現值法。
由於商標權的歷史成本具有不完整性、弱對應性及虛擬性的特點，
采用成本法確定的無形資產價值不能真實反映其內在價值。市場法的
使用需要有一個充分發育活躍的交易市場，選取的參照項目與被評估
資產的經濟指標、技術特征具有可比性，同時資料是可收集到的。本
次評估范圍內的類似可比案例非常少，且難以 到收集充分市場信息，
不具備采用市場法的條件。因此，本次評估采用收益法。
采用收益現值法對資產進行評估時所確定的資產價值，是指為獲
得該項資產以取得預期收益的權利而支付的貨幣總額。即資產的評估
價值與資產的效用或有用程度密切相關。資產的效用越大，獲利能力
越強，價值也就越大。
按照前述評估思路，評估模型如下：
式中： P商 ——商標權評估值
Ft——商標產品未來各年預期收益額
Fo——永續年商標產品預期收益額
n——經濟年限
t——序列年期
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i——折現率
β ——分成率
7． 長期待攤費用
長期待攤費用，評估人員首先查驗其合法性、合理性和真實性，
瞭解費用支出和攤餘情況。對於核實無誤的、基準日以後尚存資產或
權利的長期待攤費用，在核實受益期和受益額無誤的基礎上按尚存受
益期確定評估值；對於尚存資產和權利的長期待攤費用，其所形成的
資產或權利已在其他資產中反映的，評估為零；對於無尚存資產或權
利的長期待攤費用，評估值為零。
8． 遞延所得稅資產
遞延所得稅資產主要是由於企業按會計制度要求計提的和按稅法
規定允許抵扣的減值準備不同而形成的應交所得稅差額。
本次評估是在審計後的賬面值基礎上，對企業各類準備計提的合
理性、遞延稅款借項形成及計算的合理性和正確性進行瞭調查核實。
經核實遞延所得稅資產金額計算無誤，確認其賬面值為評估值。
9． 負債
負債包括短期借款、應收賬款、預收賬款、應付職工薪酬、應交
稅費 、其他應付款。評估人員根據企業提供的各項目明細表及相關財
務資料，對賬面值進行核實，以企業實際應承擔的負債確定評估值。
八、 評估程序實施過程和情況
評估人員於 2017 年 5 月 10 日至 2017 年 6 月 8 日對納入此次評估
范圍內的資產和負債進行瞭評估。主要評估程序實施過程和情況如下 ：
(一) 接受委托
2017 年 5 月 8 日，我公司與委托方就評估目的、評估對象和評估
范圍、評估基準日等評估業務基本事項，以及各方的權利、義務等達
成協議，並與委托方協商擬定瞭相應的評估計劃 。
(二) 前期準備
1. 擬定評估計劃
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針對本項目的特點，為瞭保證質量、統一評估方法和參數，結合
以往從事同類企業評估工作的經驗，擬定瞭《資產評估計劃 》 。
2. 組建評估團隊
根據評估范圍內的資產情況、資產分佈等具體特點，我公司成立
瞭評估現場工作小組，配備相關專業評估人員，分別負責流動資產、
房屋建築物、機器設備、土地使用權及收益法的評估。
3. 項目 培訓
為使被評估單位的財務與資產管理人員理解並做好資產評估材料
的填報工作，確保評估申報材料的質量，我公司對被評估單位相關人
員進行瞭 培訓指導 ，並派專人對資產評估材料填報中碰到的問題進行
解答。
(三) 資產核實
根據被評估單位提供的評估申報資料，評估人員對申報的全部資
產和負債進行瞭必要的清查、核實，對企業財務、經營情況進行系統
調查。
1.實物資產清查過程
(1)指導企業相關的財務與資產管理人員 在資產清查的基礎上，按
照評估機構提供的“資產評估明細表”、 “資產調查表”、 “資料清單”及
其填寫要求，進行登記填報，同時收集評估范圍內資產的產權歸屬證
明文件、工程合同資料、決算資料和反映性能、狀態、經濟技術指標
等情況的文件資料。
(2)審查和完善各單位提供的資產評估明細表
評估人員通過查閱有關資料，瞭解涉及評估范圍內具體對象的詳
細狀況。然後，審查各類資產評估明細表，檢查有無填列不全、資產
項目不明確現象，並根據經驗及掌握的有關資料，檢查資產評估明細
表有無漏項等，根據調查核實的資料，對評估明細表進行完善。
(3)現場實地勘察
根據資產評估明細表，評估人員對企業申報的房屋建築物、 機器
設備進行盤點和現場勘察。針對不同的資產性質及特點，采取不同的
勘察方法。
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1)房屋建築物 的核實：評估人員對房屋建築物進行現場勘察，查
閱瞭主要房屋建築物的 權屬情況、使用情況、 建造或者購房合同 、周
邊環境及周邊交易情況等，根據房屋的技術狀況和檢修記錄填寫房屋
現場勘察記錄表。
2)設備類資產的核實：評估人員對機器設備查閱瞭主要設備的運
行日志、大修理和技改等技術資料和文件，並通過與設備管理人員和
操作人員的廣泛交流，瞭解設備的購置日期、產地、各項費用的 支出
情況，查閱設備的運行和故障記錄，填寫設備現場勘察記錄等，對重
要的專用設備，在企業專業人員的配合下，進行瞭現場勘察。
(4)補充、修改和完善資產評估明細表
根據現場實地勘察結果，進一步完善資產評估明細表，以做到
“表”、 “實”相符。
(5)查驗產權證明文件資料
對評估范圍內的房屋建築物、土地使用權、車輛、商標等產權資
料進行查驗，對權屬資料不完善、權屬資料不清晰的情況，提請企業
核實後出具相關說明。
(6)請企業有關業務人員協助對往來款、銀行存款的函證，以及對
企業主要設備向供貨方進行價格詢證等。
2.現場盡職調查
評估人員通過收集分析企業歷史經營情況和未來經營規劃以及與
管理層訪談對企業的經營業務進行調查，主要內容如下：
(1) 瞭解企業歷史年度權益資本的構成、權益資本的變化，分析權
益資本變化的原因；
(2) 瞭解企業歷史年度生產銷售情況及其變化，分析銷售收入變化
的原因；
(3) 瞭解企業歷史年度主營成本的構成及其變化；
(4) 瞭解企業主要的產品構成，分析各業務對企業銷售收入的貢獻
情況；
(5) 瞭解企業歷史年度利潤情況，分析利潤變化的主要原因；
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(6)收集瞭解企業各項生產指標、財務指標，分析各項指標變動原
因；
(7) 瞭解企業未來年度的經營計劃、投資計劃等；
(8) 瞭解企業的稅收及其他優惠政策；
(9)收集企業所在行業的有關資料，瞭解行業現狀、區域市場狀況
及未來發展趨勢；
(10) 瞭解企業的溢餘資產和非經營性資產的內容及其資產狀況。
(四) 資料收集
評估人員根據評估項目的具體情況進行瞭評估資料收集，包括直
接從市場等渠道獨立獲取的資料，從委托方及被評估單位等相關當事
方獲取的資料，以及從政府部門、各類專業機構和其他相關部門獲取
的資料，並對收集的評估資料進行瞭必要分析、歸納和整理，形成評
定估算的依據。
(五) 評定估算
評估人員針對各類資產的具體情況，根據選用的評估方法，選取
相應的公式和參數進行分析、計算和判斷，形成瞭初步評估結論。項
目負責人對各類資產的初步評估結論進行匯總，撰寫並形成評估報告
草稿。
(六) 內部審核
根據我公司評估業務流程管理辦法規定，項目負責人在完成評估
報告草稿一審後形成評估報告初稿並提交公司內部審核。項目負責人
在內部審核完成後，形成評估報告征求意見稿並提交客戶征求意見，
根據反饋意見進行合理修改後形成評估報告正式稿並提交委托方。
九、 評估假設
本評估報告分析估算采用的假設條件如下：
（一） 一般假設
1. 假設評估基準日後被評估單位持續經營；
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2. 假設評估基準日後國傢宏觀經濟政策、產業政策和區域發展政
策無重大變化；
3. 假設和被評估單位相關的利率、匯率、賦稅基準及稅率、政策
性征收費用等評估基準日後不發生重大變化；
4. 假設被評估單位完全遵守所有相關的法律法規；
5. 假設評估基準日後無不可抗力對被評估單位造成重大不利影
響。
（二） 特殊假設
1. 假設評估基準日後被評估單位采用的會計政策和編寫評估報告
時所采用的會計政策在重要方面保持一致；
2. 鑒於評估基準日後被評估單位的經營和管理模式 與 評估基準日
之前已發生重大變化 ， 本次評估假設 以基準日後的經營和管理模式 為
基礎， 且未來不再發生重大變化。
3. 假設評估基準日後被評估單位的現金流入為平均流入，現金流
出為平均流出 ；
4. 假設被評估單位在未來經營活動中不涉及重大產品 質量安全、
重大訴訟等事項 ；
5. 評估基準日後被評估單位不再從事相關業務的開展，僅作為 管
理型公司 繼續經營 ；
6. 本次預測未來商標許可費時，按被評估單位 已簽署 的合同 收費
標準預測 ；
7. 評估范圍僅以被評估單位提供的評估申報表為準，未考慮標的
公司提供清單以外可能存在的或有資產及或有負債 。
本評估報告評估結論在上述假設條件下在評估基準日時成立，當
上述假設條件發生較大變化時，簽字資產評估師及本評估機構將不承
擔由於假設條件改變而推導出不同評估結論的責任 。
十、 評估結論
(一) 收益法評估結果
北京京糧股份有限公司評估基準日總資產賬面值為 190,669.29 萬
元；負債包括流動負債，總負債賬面值為 25,889.50 萬元；凈資產賬面
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值為 164,779.79 萬元。
收益法評估後的股東全部權益價值為 245,751.43 萬元，增值額為80,971.64 萬元，增值率為 49.14%。
(二) 資產基礎法評估結果
北京京糧股份有限公司評估基準日總資產賬面價值為 190,669.29萬元，評估值為 269,599.08 萬元，評估增值 78,929.79 萬元，增值率為41.40%；
總負債賬面價值為 25,889.50 萬元，評估值為 25,889.50 萬元，無增減值；
凈資產賬面價值為 164,779.79 萬元，評估值為 243,709.58 萬元，評估增值 78,929.80 萬元，增值率為 47.90%。
評估結論詳細情況見評估明細表。
資產評估結果匯總表
評估基準日： 2016 年 12 月 31 日 金額單位：人民幣萬元
項目 賬面價值 評估價值 增減值 增值率%
A B C=B-A D=C/A×100
流動資產 1 46,874.76 46,874.76 -
非流動資產 2 143,794.53 222,724.33 78,929.80 54.89
其中：長期股權投資 3 129,370.47 192,183.43 62,812.96 48.55
固定資產 4 6,642.57 6,217.42 -425.15 -6.40
無形資產 5 7,781.49 24,323.47 16,541.98 212.58
遞延所得稅資產 6 - - - -
其他非流動資產 7 - - - -
資產總計 8 190,669.29 269,599.08 78,929.79 41.40
流動負債 9 25,889.50 25,889.50 -
非流動負債 10 - - -
負債總計 11 25,889.50 25,889.50 -
凈資產 12 164,779.79 243,709.58 78,929.80 47.90
(三) 評估結論
收益法評估後的股東全部權益價值為 245,751.43 萬元，資產基礎法評估後的股東全部權益價值為 243,709.58 萬元，兩者相差 2,041.85 萬元，差異率為 0.84%。
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京糧集團擬以其持有的京糧股份股權與珠江控股進行重大資產重組項目-評估報告
北京京糧股份有限公司屬於管理型股份公司，其本部主要為下屬子公司提供戰略策劃、 資金管理 ，未來也不再經營相關 業務。根據北京京糧股份有限公司 的組織架構， 評估基準日 後其股份本以管理職能為主，主要生產經營能力體現在其控股子公司 。 鑒於北京京糧股份有限公司 基準日 之後仍有一項商標使用費收入， 該項 收益具有持續性和穩定性 ， 本次評估對北京京糧股份有限公司 本部采用 收益法評估結果作為評估結論。 對納入評估范圍的下列控股子公司采用如下評估方法進行整體評估，經評估師分析後選擇合理的評估結果作為被投資單位的股東全部權益價值。 詳見下表：
序號 被投資單位名稱 是否控股 評估方法 最終選用評估結論
1 北京京糧油脂有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
2 北京古船油脂有限責任公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
3 北京艾森綠寶油脂有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
4 北京古船面包食品有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
5 北京天維康油脂調銷中心有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
6 京糧(天津)糧油工業有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
7 浙江小王子食品股份有限公司 是 資產基礎法和收益法 收益法
8 北京正大飼料有限公司 否 報表分析法 報表分析法
9 中儲糧(天津）倉儲物流有限公司 否 報表分析法 報表分析法
根據上述分析，本評估報告評估結論選用收益法評估結果，即北京京糧股份有限公司的股東全部權益價值評估結果為 245,751.43 萬元。
十一、 特別事項說明
以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非評估人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項：
(一)本次房屋建築物 中 的定市房權證定安區字第 10749 號 權證中
記載 的 1 ,824.34 平方米 已全部拆除，在原 拆除的地基上有新建瞭 U 型
一層 、 U 型一層（擴） 、 U 型二層 、 鍋爐房 等 ， 建築面積為 4,315.00
平方米 ， 截止評估基準日 尚未辦理房屋所有權證；另外 ， 定市房權證
定安區字第 26923 號 權證 中記載的 693.35 平方米 中有 376.13 平方米 已
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經拆除，導致其證載面積大於實際面積，本次評估以基準日實際面積
為準。
(二)本次評估范圍中的長期股權投資-浙江小王子食品股份有限公
司 有 7 項投資性房地產， 建築總面積為 1,967.04 平方米 ， 其中有 1 項
無房產證 ， 建築面積為 400 平方米； 2 項房屋所有權人均為 臨安配合
飼料廠 ， 建築面積為 483.00 平方米； 房屋建築物共 32 項 ， 建築總面
積為 89,173.26 平方米 ，其中有 16 項未辦理房產證， 未辦證建築面積
為 7,599.87 平方米。
(三)浙江小王子食品股份有限公司 下屬子公司 房屋權屬情況， 1 ）
遼寧小王子食品有限公司 房屋建築物共 14 項 ， 建築總面積為 34,092.46
平方米， 其中有 4 項未辦理房產證，建築面積為 663.39 平方米， 其餘
10 項均已 辦理房產證， 房屋所有權人均為 遼寧小王子食品有限公司 ；
2 ） 臨清小王子食品有限公司 房屋建築物共 12 項 ， 建築總面積為
19,831.82 平方米， 其中有 6 項未辦理房產證，建築面積為 1,468.25 平
方米， 其餘 6 項均已辦理房產證， 房屋所有權人均為 臨清小王子食品
有限公司； 3 ）杭州臨安小天使食品有限公司房屋建築物共 17 項（含
1 項投資性房地產 ） ， 建築總面積為 43,038.70 平方米， 其中有 7 項未
辦理房產證，建築面積為 707.71 平方米， 其餘 10 項均已辦理房產證，
房屋所有權人均為 杭州臨安小天使食品有限公司 。
(四) 根據浙江小王子食品股份有限公司 2017 年 4 月 28 日召開的
2016 年度股東大會決議，表決通過 《關於公司 2016 年度利潤分配方
案的議案》 ，同意以 2016 年度可分配凈利潤 91,892,742.83 元為分配
基礎，按照每 10 股人民幣 4.4556 元 （ 含稅 ） 向 各股東派發紅利。 本
次評估 時 ，未考慮該項分紅對評估值的影響。
(五)截至評估基準日， 北京京糧股份有限公司與 匯豐銀行（ 中國 ）
有限公司北京支行簽訂擔保協議，為全資子公司北京京糧油脂有限公
司和北京古船油脂有限公司提供擔保，擔保額度為人民幣 伍億貳仟萬
元整。截止評估基準日，北京京糧油脂有限公司 使用 此擔保貸款金額
為 62,681,281.00 元 。
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(六)北京糧食集團有限責任公司為 京糧（天津）糧油 工業有限公
司向 浙商銀行天津濱海支行取得的長期借款進行擔保，借款期限從
2012 年 12 月 4 日至 2017 年 12 月 4 日，利率為人民銀行公佈的同檔
期利率 。截止評估基準日 ，該筆借款餘額 為 38,500,000.00 元。
評估報告使用者應註意以上特別事項對評估結論產生的影響。
十二、 評估報告使用限制說明
(一) 本評估報告隻能用於評估報告載明的評估目的和用途；
(二) 本評估報告隻能由評估報告載明的評估報告使用者使用；
(三) 本評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者被披露於
公開媒體，需評估機構審閱相關內容，法律、法規規定以及相關當事
方另有約定 的 除外；
(四) 本評估報告經資產評估師簽字、評估機構蓋章後方可正式使
用；
(五) 本評估報告所揭示的評估結論僅對本項目對應的經濟行為有
效，評估結論使用有效期為自評估基準日起一年。
十三、 評估報告日
評估報告日為 2017 年 6 月 8 日。
法定代表人： 權忠光
資產評估師： 李文彪 資產評估師： 石來月
. 北京中企華資產評估有限責任公司
.
二 〇 一七年六月 八 日
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評估報告 附件
附件一、 經濟行為文件；
附件二、 被評估單位審計報告；
附件三、 委托方和被評估單位法人營業執照復印件；
附件四、 評估對象涉及的主要權屬證明資料；
附件五、 委托方和被評估單位的承諾函；
附件六、 簽字 資產評估師的承諾函；
附件七、 北京中企華資產評估有限責任公司資產評估資格證書
復印件；
附件八、 北京中企華資產評估有限責任公司證券業資質證書復
印件；
附件九、 北京中企華資產評估有限責任公司營業執照 副本復印
件；
附件十、 北京中企華資產評估有限責任公司評估人員資格證書
復印件。
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關註同花順財經（ths518），獲取更多機會
在熊安板塊的輪動中挖掘機會
10:28:12先關註，等創業板下次調下來再說
10:34:23北新建材不能用突破來形容瞭，結構上是B浪反彈
10:34:41走的還可以
10:39:11#盤中教學#第一個小時過去瞭，大盤量能萎縮的比較厲害，由於創業板的反彈呢，個股反彈，上證短期也跌不到哪裡去瞭，下跌不放量也下不去，創業板上午的反彈量能也是不行的，短期我們就要看到這樣的量能反彈高度也是非常有限，維持震蕩的概率大
10:42:52#盤中教學#今天早上提出，上證50走出瞭比較清晰的5浪結構，那麼就要考慮到是否會進ABC的調整，即將那天50指數低開低走，我認為接下來50以調整為主
依據客觀信號買入或加倉，關註雄安，深國資
10:21:49再反彈一天次新股將遇阻，若出現轉弱信號，註意控制風險，預計未來次新指數將是最弱的小盤指數，創指其次，好一點的是中小板指
10:27:03目前小盤分時節奏保持強於上證50，但優質沒有開盤那麼大瞭，開盤是上證50與小盤完全背離，開盤定基調，隨後進入正常走勢
10:35:25上證50分時轉強，說明個股到瞭壓力，這個位置就不要去追漲瞭，隻有開盤點位是比較安全的
10:41:09小盤分時再度轉強，日線級別的強弱持續性比分時要強，昨天小盤日線弱，所以分時轉強後面又轉弱瞭，今天相反但邏輯是一樣的
10:41:56是有瞭壓力，不是到瞭壓力位，明天再反彈一天，次新到壓力位
06月13日正在直播
10:35:58留住青山，可能是我以後兩年投資的關鍵字
10:36:13當然，局部性機會，還是要把握住的
10:36:15有人在嗎
10:36:28在的打個1
10:41:02#盤中教學#從市凈率角度來看，上證A股確實便宜，但便宜的還是大盤子，一是股性差，二是大多數人沒上車
今天繼續蹺蹺板！
10:14:22呵呵，我才不逞那個能呢
10:18:55告訴你一個小技巧，價格在年線以下，看看戲就好，資金主力愛咋地咋地
10:21:18下次看看有沒有類似的票，用實戰告訴你們，這樣的票是可以拿得住的
10:27:19這個是對我最大的鼓勵啦
10:33:49#盤中教學#告訴大傢一個小技巧，目前市場中很多票都處於持續下跌的過程中，以至於很難找到比較可靠的支撐，這時候有些人盲目殺跌，結果正好殺在瞭下跌波段的最低點，以後遇到深套割肉的時候可以考慮切換到周圖，看看250周均線是否快到瞭，或許會有意外的驚喜，下圖是個舉例，這樣的例子很多，投資建議僅供參考
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